Espanjalaisten keskuudessa vuokra-asuminen on yleistynyt, vaikkakin iso kohderyhmä varsinkin isoissa kaupungeissa ja rantakohteissa on ulkomaalaiset. Sijoitusasunnon sijainti, kunto ja koko vaikuttavat millainen vuokraustapa on kannattavin. Espanjasta sijoitusasuntoa mielivän on hyvä perehtyä paikalliseen vuokrauskulttuuriin ja lakeihin, sillä vuokralaisen suoja on Espanjassa vahva.
Ennakoiva sijoitus
Yhä useampi suomalainen hankkii kiinteistön Espanjasta jo ennen eläkkeelle siirtymistä. Tällöin kiinteistöä valitessa mietitään omaa viihtymistä ja mieltymyksiä ja alkuvaiheessa asunto toimii ajoittaisena lomakotina itselle ja perheenjäsenille. Muun ajan sitä saatetaan vuokrata ulkopuolisille.
Englantilaiset nuoret aikuiset suunnittelevat todella kaukokatseisesti. He ostavat jo kolmekymppisinä lainarahalla helppohoitoisen kerrostalokiinteistön ja käyvät itse siellä muutaman kerran vuodessa. Talvisin se annetaan heidän vanhempiensa käyttöön ja muina aikoina sitä vuokrataan turisteille. Monipuolisen käytön lisäksi vuokratuotoilla maksetaan lainaa pois. Tällöin kiinteistöä ostettaessa ei pääpainopiste olekaan se sen hetkinen oma unelmakoti auringon alla vaan sen sopivuus sijoituskäyttööön.
Aikanaan kiinteistön voi sitten realisoida ja sijoittaa kertyneet varat siihen omaan unelmakotiin, missä se sillä hetkellä tuntuu olevan.
Kiinteistön sijainti ja varustus
Sijainti vaikuttaa suuresti siihen minkä pituinen vuokrasopimustyyli kannattaa valita. Lyhytaikaisiin lomavuokrauksiin tarvitaan lähelle ranta, uima-allas ja palvelut. Pelkistetystikin varusteltu asunto menee kaupaksi, mutta hintaa saa korotettua varustelun laatutasoa nostamalla.
Menestyksekkääseen keskipitkään vuokraukseen tarvitaan hyvät kulkuyhteydet ja hyvätasoinen varustelu. Pitkäaikainen vuokraus menestyy myös jos sijainti on rauhallinen ja vaikka se ei olisi ihan välittömässä keskustan tuntumassa. Asuntoa ei tarvitse välttämättä kalustaa, mutta hella, jääkaappi ja pyykinpesukone kuuluvat Espanjassa yleisesti asunnon perusvarusteluun.
Vuokrausajat ja määräykset
Lyhytaikainen vuokraus tuottaa eniten, mutta myös teettää työtä ja on erittäin säädöstelty. Alle kahden kuukauden vuokraussuhteissa asunto pitää kirjata vuokra-asuntorekisteriin ja sen varustelutaso on määritelty laissa. Tarkemmin lyhytaikaisten vuokrausten säädöksistä voi lukea tästä artikkelista.
Asunto vuokrataan usein itse ja sitä markkinoidaan välityssivustojen kautta. Virallisella taholla tämä on huomattu ja esimerkiksi Airbnb:n kautta tapahtuvia vuokrauksia on alettu seuraamaan ja pimeästi kiinteistöjä vuokraavat omistajat ovat saaneet sakkoja.
Lomavuokrauskäytössä oleva asuntokanta vie asuntoja normaalilta pitkäaikaismarkkinoilta ja tämä nostaa kuukausivuokrien hintoja. Mm. Barcelonassa pyritään rajoittamaan lomavuokrausasuntojen määrää. Myös Malagan kaupungissa on huutava vuokra-asuntopula.
Keskipitkä aika eli kaksi-viisi kuukautta kestävä sopimus jää laeissa välimaastoon. Näitä suositaan erityisesti turistialueilla kuten Aurinkorannikko ja Costa Blanca. Tyypillisiä asukkaita ovat talven Espanjan auringossa viihtyvät pohjoiseuroopalaiset.
Yli kuusi kuukautta kestävä vuokrasuhde katsotaan ns. pitkäaikaisvuokraukseksi ja tätä sopimusta koskevat omat säädökset. Näistä kannattaa lukea tarkemmin tästä artikkelista, sillä vuokralaisella on Espanjassa vahva suoja.
Tämä on kuitenkin vaivattomin vuokraustapa, jos löytää hyvät vuokralaiset. Kannattaa ennen sopimuksen tekoa pyytää todistus tuloista sekä suositukset aikaisemmilta vuokranantajilta.
Tuoton maksimointia
Vuokratuoton maksimoija vuokraa asuntoa kesällä espanjalaisille viikkoturisteille, jolloin viikon hinta on sama kuin talvella kuukauden. Erityisesti espanjalaiset sisämaan asukit ovat tottuneet tähän hintatasoon ja valmiita sen maksamaan päästäkseen rantalomalle. Syksyt ja keväät vuokrataan kesää edullisemmin pidempiä ajanjaksoja eli useita viikkoja. Talvikuukausiksi asunto vuokrataan yhdelle ulkomaalaiselle vuokraajalle, joka puolestaan on valmis maksamaan aurinkoon pääsystä.
Täsmäkohderyhmiä
Espanjalaiset kiinteistöjen omistajat vuokraavat yliopistokaupungeissa kuten Malagassa asuntoja syyskuusta kesäkuuhun opiskelijoille kimppakämpäksi ja loppuaika turisteille lyhytaikaiseen lomavuokraukseen. Molemmille asiakaskohderyhmille kelpaa hieman tavallisempikin varustelu- ja kuntotaso. Tähän sopivia isompia asuntoja vapautuu markkinoille tasaiseen tahtiin kun vanhempi omistajaväki siirtyy ajasta ikuisuuteen ja perijät eivät halua remontoida vanhanaikaista asuntoa ja muuttaa kaupunkien keskustaan.
Suurten paikallisten ferioiden ja fiestojen aikaan hinta nostetaan korkealle, sillä asuntoa vuokraavat silloin juhlimaan tulevat oman maan kansalaiset, isot perheet ja pariskunnat yhdessä.
Erityistapauksia ovat alueet, joissa on suuri kysyntä kuten esimerkiksi Aurinkorannikon suomalainen koulu Fuengirolan Los Pacosissa. Tänne vuodeksi saapuvat perheet haluavat poikkeuksetta jokainen vuokrata uima-altaallisen villan kävelymatkan päässä koululta. Näitä ei kuitenkaan ole olemassa kovinkaan montaa ja ne ovat pääsääntöisesti omistajien asuttamia. Tälläinen erikoissijainti takaa hyvän etulyöntiaseman sijoittajalle.
Some -markkinointi
Jos kiinteistöä vuokraa itse, on kätevintä ilmoittaa kohteesta sosiaalisessa mediassa. Asiakkaat tavoittaa parhaiten kunkin kansallisuuden oman kielisistä tai englanninkielisistä Facebook -ryhmistä.
Välitysfirmat
Asunnon voi myös antaa välitystoimiston vuokrattavaksi. Toimistoja on hyvä vertailla ja tiedustella mm.
- komission suuruutta ja laskutuskäytöntöä
- miten vuokrausasiakkaat tarkistetaan
- avaimen luovutuskäytäntöä
- siivousmaksua
- vuosittaisia siivouksia
- ilmastointilaitteen puhdistusvälejä, suorittajaa ja hintaa
- raportointia
- asunnon tarkistusvälejä
- tarvittavien puuteiden korjaushinnastoa sekä -käytäntöä
Turvallisempaa on jos valitsee yrityksen, jossa puhutaan espanjaa ja jolla on kokemusta paikallisesta kulttuurista. Kiinteistön hoitoon kun liittyy usein asiointia paikallisten viranomaisten kanssa, vaikkapa katkenneen sähkön- tai vedenjakelun selvittely.
Sopimuksen voi pyytää kirjoitettuna sekä espanjaksi että omalla kiellä, näin voi varmistaa, että ymmärtää mitä on allekirjoittamassa. Kiinteistöalaa ei Espanjassa valvota ja ei olekaan harvinaista törmätä sopimuksiin, joiden kohdat eivät täytä lain vaatimuksia. Jos kuitenkin sekä vuokraaja että vuokranantaja ovat yhtämieltä sopimuksen sisällöstä, niin se toimii käytännössä. Ongelmia tästä tulee vain jos kiistojen selvittely vie oikeuteen asti.
Pitkäaikaisvuokrauksesta välittäjälle maksettava palkkio eli komissio on yleensä yhden kuukauden vuokraa vastaava summa. Komission maksaja vaihtelee alueittain ja toimistokohtaisesti. Yhä enemmän ollaan siirrytty tapaan maksaa komissio puoliksi vuokranantajan ja vuokralaisen kesken.
Alueelliset erot säädöksissä
Vuokrausta koskevat lait ja säädökset vaihtelevat Espanjan eri itsehallintoalueilla. Onkin syytä tarkistaa esimerkiksi paikallisesta asiointitoimistosta eli gestoriasta kyseisen alueen vaatimukset.
Verotus
Vuokratuotto on ilmoitettava kiinteistön omistajan verotusmaassa. Ei-residentti (ei Espanjassa verovelvollinen) joutuu ilmoittamaan vuokratuoton myös Espanjan veroviranomaiselle. Tämä tapahtuu neljännesvuosittain tehtävällä ilmoituksella. Itse veroilmoitus pitää tehdä edellisestä vuodesta viimeistään seuraavan vuoden joulukuussa. Vähennyksiä saa mm. korjauskustannuksista, sähkölaskuista jos sähkö on kuulunut vuokraan ja maksetuista komissioista. Gestorian käyttö kannattaa, sillä lait ja esimerkiksi vähennysoikeudet saattavat muuttua vuosittain. Espanjassa verovelvollinen ilmoittaa vuokratulot omassa vuosiveroilmoituksessaan.
Tietoa jaossa myös Koti Espanjassa -kiertueella
1.-7.10.2018: Jyväskylä, Oulu, Kuopio, Tampere, Turku, Helsinki
