Vertaa asuntoja

Pankkipalvelut ja lainat Espanjassa

Pankkipalvelut ja lainat Espanjassa

  • 28/04/2010

Pankki, jonne tilinsä avaa, kannattaa valita asuinpaikan läheisyydestä. Pankkien välinen kilpailu on kovaa ja tarjolla on lukuisia vaihtoehtoja, niin espanjalaisia kuin ulkomaalaisiakin. Pankkien tarjoamat palvelut ovat perustasoltaan samanlaisia, ainoastaan toimituskulut vaihtelevat hieman. Suurin osa pankeista tarjoaa mahdollisuuden nettipankin käyttämiseen.

Pankkien internetpalvelut ovat kehittyneet viime aikoina ja ovat monissa pankeissa selvästi edullisin ja vaivattomin tilinkäyttötapa maan sisäisissä pankkisiirroissa, etenkin toisen pankkiryhmän konttoreihin.

Pankkien suoraveloituspalveluja käytetään paljon ja ne ovat tärkeitä erityisesti osan vuodesta Espanjassa asuville, sillä esimerkiksi sähkö-, puhelin- ja kännykkälaskut lankeavat kuukausittain vuoden ympäri. Säännölliset kuukausi- tai vuosimaksut, kuten IBI-maksu (kiinteistövero), on kätevintä hoitaa suoraveloitussopimuksella.

Puhelin, sähkö- ja vesilaskujen suoraveloitusta järjestettäessä yleinen sääntö on, että viimeisin lasku toimitetaan pankille ja allekirjoitetaan suoraveloitussopimus. Suoraveloituksesta voi sopia heti alkuun esimerkiksi sähkönjakeluyhtiön kanssa liittymäsopimusta tehdessä, jonka jälkeen sähköyhtiö toimittaa suoraveloituskaavakkeen pankkiin. On hyvä pyytää kopio sopimuksesta päivämäärällä varustettuna.

Kannattaa myös seurata tiliotteita, jotta mahdolliset virheelliset ja puuttuvat maksutapahtumat havaitaan riittävän ajoissa, ja täten pystytäänvälttymään ylimääräisiltä maksuilta. Suoraveloituspalvelun voi lopettaa ilmoittamalla siitä ko. yhtiölle sekä varmistamalla erikseen palvelun katkaiseminen oman pankin konttorissa.

Alueilla, joilla on paljon suomalaisia asukkaita, on joissakin pankkikonttoreissa mahdollista asioida suomeksi. Kannattaa etukäteen tiedustella, sisältyvätkö lainaneuvottelut kiinteistönvälittäjän palveluun ja välityspalkkioon. Tulkit ja asiointitoimistojen edustajat auttavat pankkineuvotteluissa palkkioperiaatteella.

Suomalaiset asunnonostajat ottavat pääsääntöisesti asuntolainansa espanjalaisesta pankista. Suomestakin rahoitus on mahdollista järjestää, kunhan hakijalla on esittää siellä riittävät reaalivakuudet. Espanjalaista asuinkiinteistöä ei suomalaispankeissa yleensä hyväksytä vakuutena.

Esimerkkitapaus: Jos esimerkiksi pariskunnasta toinen on residentti ja toinen ei-residentti, molemmilla on omat tilit ja he haluavat käyttöoikeuden toistensa tileille, on lain mukaan tarvittavat valtakirjat vahvistettava notaarilla. Monet espanjalaiset pankit eivät pyydä tätä notaarilla vahvistettua valtakirjaa, mutta jos toiselle tilinhaltijalle sattuu jotakin (onnettomuus, kuolemantapaus) ja valtakirjaa ei ole olemassa, toisella osapuolella ei ole käyttöoikeutta tilille, vaan se voidaan saada vasta tilinhaltijan allekirjoituksella tai pahimmassa tapauksessa virallisen perinnönjaon jälkeen. Samalla oleskelustatuksella olevan pariskunnan kannattaa nimetä tilisopimusta tehdessään kummatkin käyttöoikeuden haltijoiksi, jolloin molemmilla on yhtäläinen oikeus käyttää tiliä ja sen varoja.

VAROJEN SIIRTO

Varat asunnon rahoitukseen voi tuoda kokonaan kotimaasta tai hankkia osittain lainana Espanjasta. Varoja siirrettäessä kotimaasta Espanjaan on tärkeää, että se tehdään pankkien välityksellä ja että espanjalainen pankki antaa rahoista todistuksen notaaria varten. Todistuksesta täytyy ilmetä, että rahat ovat tulleet ulkomailta asuntokauppaa varten.

Rahansiirtomenettelystä on hyvä sopia oman pankin kanssa Suomessa jo ennen Espanjaan lähtöä. Yleisin tapa rahansiirtoon on maksumääräys. EU-maiden välinen euromääräinen maksumääräys on edullisin vaihtoehto. Siirtoaika on normaalisti 2-3 pankkipäivää.

Henkilöllä voi olla tili sekä Suomessa että Espanjassa, olipa hän residentti tai ei. Espanjaan voi siis avata oman tilin, vaikka maassa ei asuisikaan pysyvästi. Tilin avaamiseen tarvitaan passi sekä joissakin pankeissa myös NIE-numero.

HYPOTEEKKILAINA

Asunnon ostamista varten on Espanjassa mahdollista saada pankkilainaa tietty prosenttimäärä kiinteistön arvioidusta reaalihinnasta. Kiinne- eli hypoteekkilaina on yleisin rahoitustapa. Sitä lyhennetään annuiteettiperiaatteella eli kuukausittaisin tasamaksuin, jolloin samaan aikaan maksetaan lainan korkoa ja lyhennetään sen pääomaa.

Lainan saamisen edellytys on, että huoneistosta tehdään virallinen reaalihintaarvio (valoración). Sen hoitaa yleensä pankin suosittelema virallinen arviointiyritys, jolla on Espanjan keskuspankin hyväksyntä.

Arvioitsija (yleensä arkkitehti tai rakennusinsinööri) mittaa kiinteistön ja arvioi sen ja koko muunkin rakennuksen kunnon sekä asuinalueen yleisen hintatason ja markkinatilanteen ja lopuksi tekee pankille kohteen hinta-arvion. Toimitus vie yleensä reilun viikon verran, nopeutettuna sen saa muutamassa päivässä.

Arvioitsijan kulut maksaa lainanhakija, ottipa hän lainaa tai ei. Hinta-arvion kustannukset riippuvat täysin asunnon hinnasta, sillä arviointilasku on prosentuaalisessa suhteessa kiinteistön arvoon. 150.000-200.000 euron asunnossa hinta-arvio tulee maksamaan noin 300-350 euroa, kun taas 500.000 euron asunnon hinta-arvio maksaa noin 600-700 euroa (vuosi 2010).

Espanjassa niin residentit kuin ei-residentitkin voivat saada asuntolainaa. Ostajan oleskelustatus ratkaisee, kuinka suuren osan asunnon arvosta hän voi rahoittaa kiinnelainalla. Residenteille pankit myöntävät nykyisellään hypoteekkilainoja, jotka kattavat jopa 80 prosenttia asunnon oletetusta arvosta. Ei-residenteille lainasumma on yleensä 50 prosenttia arvioidusta hinnasta. Oleskelustatus ei vaikuta koron suuruuteen.

 PITKÄT MAKSUAJAT

Lainat ovat sidottuja joko normaalisti vaihtuvaan markkinakorkoon (euribor tai mibor) tai ne ovat kiinteäkorkoisia, jolloin prosentti on korkomarkkinoiden mukaan vaihtuvakorkoista suurempi.

Lähes poikkeuksetta asuntolainat Espanjassa ovat hypoteekki- eli kiinnelainoja, jolloin kiinteistö on vakuutena siihen saakka, kunnes viimeinenkin lainaerä on maksettu.

Hypoteekkilainasta on aina merkintä escriturassa. Kun laina on maksettu pois on haettava virallinen merkintä, josta käy ilmi, että kiinteistö on vapautunut kyseisestä rasitteesta.

Myytävässä asunnossa voi olla rasitteena, siis jo ennestään hypoteekkilaina. Tämä on yleinen käytäntö erityisesti uudisrakennusten tapauksessa rakentajan tai rakennuttajan käyttämän rahoitusmenettelyn takia. Asunnonostajalla on tällöin mahdollisuus kuitata osa kauppahinnasta ottamalla vastuulleen kyseinen kiinnelaina takaisinmaksuehtoineen.

Ostaja voi myös halutessaan siirtää samaisen kiinnelainan toiseen pankkiin, mikäli hän pääsee sen kanssa parempaan sopimukseen lainaehdoista.

Pankkilainan saannin ehtona on, että lainanottaja pystyy todistamaan rahalaitokselle nauttivansa säännöllisiä tuloja, ja että nämä riittävät sekä lainan takaisinmaksuun että muihin elinkustannuksiin. Tavallinen laskutapa pankeissa on, että perheen nettotuloista saa mennä asuntolainan maksuun korkeintaan 35-40 prosenttia. Espanjassa pysyvästi asuvat residentit voivat vähentää asunnon hankkimisesta koituvat menot ja asuntolainan kulut osittain verotuksessa.

Verohuojennus on merkittävä erityisesti ostovuotta koskevassa verotuksessa. Tästä syystä henkilön, joka on päättänyt ostaa asunnon Espanjasta ja hankkia maasta pysyvän oleskeluluvan, kannattaa tehdä muuttoilmoitus mahdollisimman aikaisessa vaiheessa päästäkseen ajoissa Espanjan verotuksen piiriin.

Lisäksi lainan saannin ehtona on yleensä asiakkaan voimassa oleva henkivakuutus. Jos sitä ei ole, pankki edellyttää vakuutuksen ottamista.

Henkivakuutuksen määrän tulee olla vähintään haettavan lainan suuruinen. Pankki saattaa myös ehdottaa henkivakuutuksen ottamista taustakonserninsa vakuutusyhtiöltä; useimmiten henkivakuutuksen ottaminen tuleekin pankin välityksellä hieman tavallista edullisemmaksi.

Myös kotivakuutus rahoitettavalle kohteelle on pakollinen ja senkin saa edullisesti ja vaivattomasti pankin kautta. Toki vakuutushintavertailu kannattaa tehdä aina kun se on mahdollista. Monesti vakuutusehdot ja -hinnat poikkeavat toisistaan niin paljon, että vertaileminen on lähes mahdotonta. Hypoteekkilainan maksuaika on yleensä vähintään kymmenen vuotta: käytössä on 10, 20, 25 ja jopa 30 vuoden laina-aikoja.

Tosin monissa pankeissa on sääntö, jonka mukaan yli 65-vuotiaille laina myönnetään korkeintaan joko 10 tai 15 vuoden takaisinmaksuajalla. Pitkät takaisinmaksuajat helpottavat asuntolainasta selviytymistä. Niinpä 80 prosenttia espanjalaisista asuukin omistusasunnossa. Sijoittaminen omistusasuntoon on yleensä ollut houkuttelevampaa kuin vuokralla asuminen.

Kuukausittainen asuntolainamaksu on pääomalyhennyksineen usein yhtä suuri kuin vastaavasta asunnosta pyydettävä kuukausivuokra. Korkea vuokrataso kiinnostaa asunnonostajia myös sijoitusmielessä. Lainaan liittyvät kulut ovat pankkikohtaisia. Usein kannattaakin kysyä lainatarjous useammasta pankista ja neuvotella itselleen edullisin vaihtoehto.

Espanjassa korko on normaalisti ensimmäiset 6-12 kuukautta kiinteä. Tämän jälkeen korko on yleensä vaihtuva eli se tarkistetaan vuosittain markkinakorkojen mukaiseksi.

Aikaisemmin hypoteekkilainan lopettamiskulut olivat korkeat, mutta niitä alettiin rajoittaa erityisellä lailla korkokilpailun vauhdittamiseksi muutama vuosi sitten. Nykyään siirtokulut toiseen pankkiin ovat kohtuulliset ja siirto kannattaa jos lainaehdot ovat epäedulliset.

Myös sama pankki, josta nykyinen laina on otettu voi olla valmis  neuvottelemaan asiakkaalle selvästi epäedullisten ehtojen kohtuullistamisesta markkinoilla vallitsevien yleisehtojen mukaisiksi.

ESIMERKIKSI

60 000 euron lainaa, jossa maksuaika on 20 vuotta, maksaa lainanottaja takaisin noin 410 euroa kuukaudessa koron ollessa 5,5 prosenttia. Sama lainamäärä ja korko 10 vuodeksi tarkoittaisi 650 euron kuukausittaista lyhennystä. Jos lainaa myönnetään 120 000 euroa 25 vuoden lainaajalla ja 5,5 prosentin korolla, on kuukausittainen erä noin 740 euroa.

 LAINAA HAETTAESSA TARVITTAVAT PAPERIT

-Kolme viimeistä palkkakuittia (nómina) tai todistus maksettavasta kuukausieläkkeestä
-Edellisen vuoden verotodistus (maasta, jossa on tehnyt viimeisen veroilmoituksen)
-Suomalaisen pankin antama suosituskirje, jossa käy ilmi lainanottajan luottokelpoisuus
-Kolme viimeisintä tiliotetta
-Varallisuustodistus, jos sellainen on
-Työnantajan todistus työsuhteen jatkuvuudesta. Jos kyseessä on yksityisyrittäjä, hänen tulee toimittaa liitteeksi dokumentit, joista käy ilmi tiedot yhtiöstä ja sen omistussuhteista.

Asuntoa etsiessä selviää monelta turhalta käynniltä kun tietää mahdollisimman tarkasti mistä, millaista ja minkä hintaista asuntoa on hakemassa. Kun kiinteistönvälittäjälle esittää selkeästi rajatun ja hyvin harkitun idean asuntovaihtoehdoista, välittäjä pystyy tehokkaasti etsimään juuri halutulta alueelta sopivimman kohteen. Näin asia hoituu mutkattomasti ja turhilta yhteydenotoilta vältytään.

Lukuisat kiinteistönvälittäjät Espanjassa ovat kertoneet olevansa kyllästyneitä lomalaisiin, jotka haluavat viettää muutaman lomapäivän erilaisia asuntoja katselemalla, ilman ostotarkoitusta. Kiinnostaviin asuinalueisiin kannattaa tutustua vaikka omatoimisesti kierrellen niitä autolla. Tällä tavalla saa ennakkokäsityksen alueen sopivuudesta ja kaikkien aikaa säästyy.

Myös rahoituksen järjestäminen kannattaa alustavasti suunnitella ennen kiinteistönvälittäjälle menoa tai selvittää se yhdessä välittäjän kanssa ensitapaamisella. Vakavasti otettavaa asiakasta palvellaan paremmin.