Ismon asuntovinkit Espanjasta – Ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän merkitys asunnon myynnissä
Asunnon myyntipäätöksen tekemisen jälkeen kuvioihin mukaan astuu yleensä kiinteistönvälittäjä, mikäli asuntoa ei päätä myydä omin neuvoin. Näin on myös Espanjassa, vaikka välitysjärjestelmä onkin hieman erilainen. Syksyn ensimmäisessä Ismon asuntovinkissä käsitellään sitä, millainen merkitys kiinteistönvälittäjän ammattitaidolla on Espanjan kiinteistön onnistuneessa myynnissä.
Espanjassa kuka tahansa voi perustaa kiinteistönvälitysalan yrityksen. Kiinteistömyynnin parissa työskenteleekin hyvin monen tasoista toimijaa, toteaa Ismo Ivakko. Suomessakaan LKV-tutkinto ei ole ehdottomasti pakollinen kaikille kiinteistöalalla toimiville, mutta sen on oltava suoritettu, mikäli haluaa käyttää nimikettä kiinteistönvälittäjä. Lisäksi lain mukaan vähintään puolella kiinteistönvälitysliikkeen välittäjistä on oltava LKV-pätevyys.
Ivakko vinkkaakin, että Espanjan asuntomarkkinoilla asioidessa kannattaa panostaa ammattitaitoisen ja luotettavan kiinteistönvälittäjän etsimiseen. Näin asunnon myyntiprosessi sujuu vaivattomimmin ja välttyy monilta hankaluuksilta ja pettymyksiltä. Asunnon omatoiminen myynti ilman välittäjää, ainakin ulkomaalaistaustaisen omistajan kohdalla on melko haastava prosessi. Sitä Ivakko ei suosittele, ellei kyseessä ole alaa hyvin tunteva henkilö tai myyntitilanne, jossa ostajana on perheenjäsen tai tuttava. Silloinkin prosessissa on hyvä olla mukana osaava juristi. Lisäksi Espanjassa kiinteistön kauppakirjat ovat espanjankielisiä ja espanjankielen osaaminen on välttämätöntä, sillä notaari varmistaa kielitaidon kaupantekotilanteessa.
Miten löytää ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä?
Nykyään monista asioista, ja myös henkilöistä, saa melko helposti tietoa internetin kautta. Ivakko kehottaakin aloittamaan etsinnän niin sanotusti ”googlaamalla”. Myös tuttavien suositusten kautta tulevien välittäjien tausta kannattaa kaiken varalta selvittää ja harkita, onko välittäjän osaaminen sopiva omaan palvelutarpeeseen.
Ivakon mukaan kiinteistönvälittäjän vakaasta toiminnasta kertovat muun muassa vakinaiset liiketilat ja omat verkkosivut. Haun avulla kannattaa myös selvittää, kauanko kyseinen välittäjä on toiminut alueella ja minkälaisia arvioita hänen toiminnastaan mahdollisesti löytyy. Pitkä toiminta-aika kertoo onnistuneesta liiketoiminnasta, tyytyväisistä asiakkaista ja kattavasta aluetuntemuksesta sekä paikallisten toimintatapojen tuntemuksesta. Kun sopiva välittäjä löytyy, kannattaa häneen ottaa yhteyttä ja esittää lisäkysymyksiä, neuvoo Ivakko. Yksinkertaisinta on valita suomalainen välittäjä, jotta voi kommunikoida omalla äidinkielellä, sillä kiinteistöasioihin liittyy monenlaista erityistermistöä.
Ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä osaa kertoa muun muassa Espanjan kiinteistömarkkinoiden tilanteesta, myyntiprosessin vaiheista, myyntikuluista sekä myynnissä tarvittavista dokumenteista.
Kiinteistön hinnan määrittäminen
Kiinteistönvälittäjän valinnan jälkeen vuorossa on kiinteistön hinnan arviointi. Arviointia voi pyytää useammaltakin välittäjältä. Viestinnän kannalta on usein vaivattominta asioida vain yhden välittäjän kanssa. Ivakko kertoo, että kiinteistön hinnan määrityksessä otetaan huomioon muiden kyseisellä alueella tai jopa samassa taloyhteisössä myynnissä olevien kiinteistöjen keskineliöhinta.
Alueen keskineliöhinnan ei kuitenkaan kannata antaa vaikuttaa liikaa, sillä jokaisella asunnolla on ainutlaatuiset ominaisuudet, eikä yhden kiinteistön hinta välttämättä vastaa toisen samassa rakennuksessa olevan kiinteistön hintaan. Ivakon kokemuksen mukaan korkeus, maisemat ja ilmansuunta voivat nostaa kiinteistön neliöhintaa jopa 50 %. Hinnoitteluun vaikuttaa myös kiinteistöön mahdolliset kuuluvat autopaikat ja varastotilat. Lisäksi hinnoitteluun vaikuttaa taloyhteisön palvelut, kuten uima-allas ja kuntosali.
Oikean hinnan määrittäminen on hyvin tärkeää, koska sillä on suuri vaikutus myyntiajan pituuteen, painottaa Ivakko. Yleisin virhe on hänen mukaansa asunnon ylihinnoittelu. Kysynnän suuruudesta riippumatta merkittävästi ylihinnoiteltua kiinteistöä ei osteta. Espanjan kiinteistömarkkinoilla liikkuvat potentiaaliset ostajat ovat nykyään erittäin hinta-laatusuhdetietoisia, toteaa Ivakko. Tilastojen mukaan kiinteistöjä, jotka ovat ylihinnoiteltuja, myydään noin 1,3 kertaa kauemmin.
Pidempi myyntiaika ei ole ainoa ongelma, vaan käytäntö on osoittanut, että ylihinnoiteltu koti myydään todennäköisesti alemmalla hinnalla kuin se olisi myyty oikein määritetyllä alkuhinnalla, Ivakko pohtii. Selkeä indikaatio liian korkeaan hintaan on, jos ensimmäisen myyntikuukauden aikana ei ole tullut yhtään tarjousta. Sen jälkeen hintaa kannattaa laskea vähitellen.
Kiinteistön markkinointi
Vilkaisu kiinteistönvälitysportaaleihin, kuten Idealistaan, paljastaa ylihinnoittelun lisäksi muitakin yleisiä kiinteistöjen markkinointiin liittyviä virheitä. Ivakon mukaan yksi niistä on heikkolaatuiset valokuvat, joissa asuntoa on kuvattu epäjärjestyksessä tai ilman riittävää valaistusta. Kuvissa saattaa olla jopa jätetty wc-istuimen kansi auki.
Ennen kuvien ottamista asunnosta on poistettava ylimääräiset tavarat ja tehtävä perusteellinen siivous, jotta ostajat saavat käsityksen siitä, millaista siellä olisi asua. Lisäksi ennen näyttöjä on myös poistettava mahdolliset epämiellyttävät tuoksut. Ivakko ottaa pääsääntöisesti itse kuvat myyntiasunnoista, mutta jos kyseessä on niin sanottu luksuskohde, hän luottaa silloin yleensä ammattikuvaajan apuun.
Toinen yleinen virhe on se, ettei kiinteistöstä ole kirjoitettu laadukasta kuvausta, jossa kerrotaan riittävästi sen ominaisuuksista. Tiedon puute liikenneyhteyksistä, ostosmahdollisuuksista, palveluista ja kiinteistön ominaisuuksista, voivat omalta osaltaan hidastaa myyntiä.
Asuntojen mainostaminen on muuttunut paljon, analysoi Ivakko. Klassinen ”Myytävänä-kyltti” on korvattu muilla menetelmillä, jotka tavoittavat laajemman yleisön. Niitä ovat muun muassa asunnon videokuvaaminen, live-videoesittely ja niiden jakaminen sosiaalisessa mediassa.
Tärkeitä ovat myös pitkällä aikavälillä muodostuneet suhteet asuntoasiakkaisiin ja muihin välittäjiin. Näiden verkostojen kautta myyntiasunnoille on usein löytynyt oikea ostaja, Ivakko toteaa.
Espanjassa toimii lähes kaikkia kansallisuuksia edustavia kiinteistönvälittäjiä. Ammattitaitoisilla kiinteistövälittäjillä on käytössä Resales-yhteistietojärjestelmä, joka toimii siihen liittyneiden välittäjien työkaluna. Ivakko kertoo, että sieltä myyntiasuntokohteita on mahdollista siirtää automaattisesti kiinteistövälitysyritysten omille verkkosivuille. Kun asiakas antaa asuntonsa myyntiin, välittäjä syöttää usein asunnon tiedot yhteistietojärjestelmään, mikäli sille ei löydy suoraan ostajaa omista asiakkaista. Yhteistietojärjestelmän kautta eri kansallisuuksia edustavien välittäjien on siten mahdollista nähdä lähes kaikki alueen myytävät asunnot ja etsiä sopivia kohteita omille asiakkailleen.
Kiinteistön kunnostaminen ennen myyntiä
Toisinaan Ivakko näkee asuntoja, joiden myyntihintaa nostaisi ja myyntiä edistäisi pieni remontti tai stailaus. Usein jo muutaman tuhannen euron sijoittaminen sisustukseen ja somistamiseen saattaa nostaa asunnon arvoa 10 000 euroa. Espanjassa iso osa asunnoista nimittäin myydään irtaimistoineen, joten senkin kunnolla ja asuntoon sopivuudella on suuri merkitys.
Joissain tilanteessa on järkevämpää tehdä myös hieman isompia korjauksia ja remontteja. Yleisiä asunnon arvoa nostavia ennen myyntiä tehtäviä remonttitoimenpiteitä ovat seinien maalaus, kaappien ovien vaihtaminen, kodinkoneiden uusiminen sekä keittiön ja kylpyhuoneiden täysi tai osittainen remontointi. Sijainnin ja maisemien lisäksi asunnon kriittisimmät kohdat ovat pääsääntöisesti keittiö ja kylpyhuoneet. Lisäksi selkeät tekniset ongelmat sähköissä ja putkistoissa on hyvä laittaa kuntoon ennen myyntiä, Ivakko neuvoo.
Neuvottelutaidot ja myyntiprosessin tuntemus
Kiinteistönvälittäjän työssä on tärkeää omata hyvät neuvottelutaidot sekä toisinaan myös hyvät hermot. Kun kyseessä on sekä myyjän ja ostajan puolelta merkittävistä summista rahaa, saattaa kauppa jäädä toteutumatta hyvinkin pienistä syistä. Niin raha kuin asumiseen liittyvät asiat herättävät ihmisissä monenlaisia tunteita, toteaa Ivakko. Silloin hän toimii tilanteessa neuvottelujen välittäjänä ja pyrkii löytämään molempia osapuolia tyydyttäviä kompromisseja. Tähän menee usein paljon aikaa, mutta se on osa toimenkuvaa.
Kiinteistönvälittäjän on myös oleellista tuntea kiinteistön myyntiprosessi, siihen liittyvät veroasiat sekä kauppaan vaadittavat dokumentit. Espanjan notaari, jossa kaupat tehdään, on viranomainen, joka ei jousta koskaan. Mikäli kaikki dokumentit eivät ole kohdillaan, kauppa siirtyy takuuvarmasti.
Ivakko pystyy informoimaan, kuinka myyntiprosessi etenee sekä kertomaan, mitkä ovat asunnon myynnissä vaadittavat dokumentit. Joissain selkeissä tilanteissa Ivakko on myös itse edustanut myyjää tai ostajaa notariaatissa, mikäli tämä ei itse pääse paikalle. Siitä huolimatta hän suosittelee, että molemmat osapuolet, sekä myyjä että ostaja, palkkaavat ammattitaitoisen juristin edustamaan itseään kaupantekotilanteessa ja tarvittavien dokumenttien kasaamisessa. Huonosti tai ilman ammattimaista apua laadittu kauppasopimus voi pahimmillaan johtaa oikeudellisiin ongelmiin ja taloudellisiin tappioihin.
Kiinteistönvälittäjän rooli kaupan jälkeen
Ivakon mukaan yksi kiinteistönvälittäjän tärkeimmistä ominaisuuksista on, niin ennen kauppaa kuin kaupan jälkeen, tavoitettavuus ja halu auttaa ongelmatilanteissa. Hänen työnsä ei lopu siihen, kun kauppa on tehty. Hän kommunikoi niin myyjän kuin ostajan kanssa tarvittaessa myös kaupan jälkeen ja auttaa henkilökohtaisesti, mikäli osaa. Joka tapauksessa hän pystyy neuvomaan asiakkaan oikean asiantuntijan suuntaan, joka osaa auttaa ongelman ratkaisemisessa.
Ongelmatilanteet saattavat liittyvä esimerkiksi ostajan avuntarpeeseen asunnon tekniikan suhteen tai myyjän kiinteistökauppaan liittyviin veroasioihin. Usein kaupan jälkeiset tilanteet ovat johtaneet pitkiin asiakas- tai jopa ystävyyssuhteisiin. Ivakon mukaan kiinteistökaupan lopputuloksessa on tärkeintä sekä tyytyväinen myyjä että ostaja. Hyvin hoidetusta ja onnistuneesta kaupasta jää myös itselle hyvä mieli, mikä on hänen työnsä yksi parhaista puolista.
Kysy lisää Espanjan asuntoasioista Espanja.Comin kiinteistövälityksestä. Ismon kautta saat kaiken tarvitsemasi avun erityyppisten kiinteistöjen hankintaan Espanjan Aurinkorannikolta. Kattavasta yhteistyöverkostosta löytyvät myös muut asuntokauppaprosessissa tarvittavat asiantuntijat, kuten juristit sekä luotettavat kontaktit remontointiin ja asunnonhuoltoon.
Lue lisää Ismon asuntovinkkejä:
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Tyhjilleen jäävän asunnon suojaus lomakaudella
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Oikean asuinalueen valinta Aurinkorannikolta
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Asunnon myyntikulut Espanjassa
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Asunnon ostokulut Espanjassa
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Remontointi ja rakentaminen Espanjassa
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Asunnon etäostaminen Espanjasta
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Aurinkorannikon asuntojen hintataso
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Espanjan kiinteistövälitysjärjestelmä ja oman asunnon etsiminen
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Muutoksia turistiasuntojen rekisteröimiseen
Kuvat ja teksti päätoimitus Espanja.Com
Anu Koivusaari
anu.koivusaari@espanja.com
Espanja.Comin ja Puerto Marina Propertiesin toimitusjohtaja ja kiinteistövälitysyrittäjä Ismo Ivakko on toiminut Costa del Solin kiinteistömarkkinoilla asunnonvälittäjänä vuodesta 1997 lähtien. Espanja.Comin hän perusti vuonna 2006 ajatuksenaan palvella ja auttaa Espanjaan matkaavia, sekä lyhyt tai pidempiaikaisesti Espanjaan muuttavia suomalaisia.
Ivakon lähes 30 vuoden kokemus Costa del Solin alueella työskentelystä ja asumisesta on mahdollistanut laajojen ja toimivien yhteistyöverkostojen luomisen sekä kattavan aluetuntemuksen.
Kiinteistövälityksen asiakaskunta koostuu pääosin suomalaisista, espanjalaisista, englantilaisista, hollantilaisista ja skandinaaveista, mutta vuosien varrella on palveltu useita muitakin kansallisuuksia. Monia asiakkaita on palveltu asunnon oston, myöhemmin asunnonvaihdon, sijoitusasuntojen oston tai remonttitarpeen yhteydessä. Uusia asiakkaita tulee usein nykyisten asiakkaiden suositusten kautta.
Mikäli olet kiinnostunut asunnon ostosta tai myynnistä Espanjan Aurinkorannikolta, ota yhteyttä Espanja.Comin asuntomyyntiin:
ismo.ivakko@espanja.com
p. +358 40 722 1472 tai
+34 655 689 455
WhatsApp +34 655 68 94 55
Palveluajat ovat maanantaista perjantaihin klo 09.00–20.00 ja lauantaisin klo 10.00–16.00.
asunnot.espanja.com
elponiente.com
