Ismon asuntovinkit Espanjasta

16.1.2026

Ismon asuntovinkit Espanjasta – Espanjan ja Costa del Solin kiinteistömarkkinoiden kehitys vuonna 2025

Vuotta 2025 voidaan Espanjan kiinteistömarkkinoilla kuvailla nousujohteiseksi, kuten neljää aiempaakin vuotta COVID-19-pandemian jälkeen. Hintojen nousu ei ollut enää vain suurten kaupunkien tai suosittujen rannikkoalueiden ilmiö, vaan se näkyi laajasti koko maassa. Erityisen voimakasta nousu oli niillä alueilla, joilla ulkomainen kysyntä ja elämäntapamuutto ovat arkipäivää. Costa del Sol kuului jälleen hintakehityksen kärkeen.

Kiinteistönvälittäjä Ismo Ivakko näkee Espanjan vuoden 2025 kiinteistömarkkinat herätyksenä monelle asunnonostajalle. Hänen mukaansa Espanjassa ei ole näillä näkymin odotettavissa niin sanottua “edullisten löytöjen markkinoita”, vaan päätökset tehdään markkinatilanteessa, jossa hyvät kohteet kallistuvat ja liikkuvat nopeasti.

Kiinteistöjen hintojen nousu jatkui vuonna 2025 koko Espanjassa

Espanjan kiinteistöjen hinnat nousivat vuonna 2025 16,2 %, mikä on selvästi yli pitkän aikavälin keskiarvon. Ivakon mukaan nousu oli erityisen voimakasta jälleenmyyntiasunnoissa, sillä uudisrakentaminen ei ole pystynyt vastaamaan kysyntään. Uudiskohteiden rajalliseen valmistumismäärään ovat muun muassa vaikuttaneet korkeat rakennuskustannukset. Monet ostajat myös halusivat muuttovalmiin kodin, ilman asunnon valmistumisen odottelua.

Kiinnostus kohdistui jälleenmyyntikiinteistöihin

Näiden syiden vuoksi ostajien katse onkin kääntynyt jälleenmyyntikiinteistöihin, mikä on johtanut niiden hintojen jyrkkään 12,8 % nousuun viime vuoden aikana. Nyt etsitäänkin uudella mielenkiinnolla jälleenmyyntikohteita, koska ne ovat edullisempia ja niitä on enemmän tarjolla. Tämä muutos selittää, miksi jälleenmyyntikohteiden hinnat nousevat nyt nopeammin kuin uudiskohteiden hinnat, kertoo Ivakko.

Espanjalaiset ostajat liikkeellä

Hintojen nousua vauhditti kasvukeskuksissa jatkunut asuntopula. Myös ostajien määrä lisääntyi, kotimaisten 10 % ja ulkomaisten 2 %. Kotimaisten ostajien osuus kaikista asuntokaupoista oli noin 80 %. Lisäksi se, että asuntoja ostettiin yhä enenevissä määrin omaan eikä sijoituskäyttöä varten, vaikutti hintojen nousuun, toteaa Ivakko.

Vuosi 2025 osoitti, että Espanjan asuntomarkkinat ovat siirtyneet aiempiin kriisivuosiin verrattuna vakaampaan nousuvaiheeseen. Hintojen nousu ei ollut äkillinen piikki, vaan sen taustalla on tasainen ja laajapohjainen kehitys, tulkitsee Ivakko.

Costa del Solin hintapaine ei hellittänyt

Jos kiinteistöjen hinnat nousivat koko Espanjan alueella, Costa del Solilla ne nousivat vielä nopeammin. Málagan maakunta kuului koko maan kalleimpiin ja nopeimmin kallistuviin alueisiin. Rannikon vetovoima, hyvät lentoyhteydet ja kansainvälinen ostajakunta pitivät kysynnän vahvana koko vuoden.

Ivakon huomioiden mukaan asuntomarkkinoiden ominaispiirteet Costa del Solilla olivat hyvin selkeitä. Hyväkuntoiset asunnot suosituilla alueilla myytiin nopeasti ja hintaneuvotteluvara kapeni. Niin sanottu ”odotan vielä vuoden” -strategia johti usein korkeampaan hintaan.

Monella alueella hintojen nousu oli vuositasolla hyvin merkittävää. Näihin alueisiin kuuluivat Málagan kaupunki, Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola, Mijas Marbella ja Estepona, joissa kysyntä ylittää edelleen tarjonnan.

Costa del Solilla havaittiin, että hyvä jälleenmyynti asunto suositulla sijainnilla saattoi kallistua nopeammin kuin uudiskohde hieman syrjemmässä. Ivakon mukaan hintojen nousu ei ollut kaikissa tapauksissa samanlaista, vaan sijainti ratkaisi aiempaa enemmän. Asunnon hinnassa näkyi myös taloyhteisön kunto sekä asunnon käyttömukavuus (mm. pysäköintimahdollisuus, melutaso, pohjaratkaisu) vaikutti yhä enemmän arvoon. Yhteenvetona voidaankin sanoa, että markkinat palkitsivat laadun, ei pelkkää neliömäärää.

Mitä hintakehitys ja muutokset toimintaympäristössä tarkoittavat ostajalle ja sijoittajalle?

Vuosi 2025 näytti yhä vahvempaa suuntaa sille, että asunnon ostossa Espanjasta, ja erityisesti Costa del Solilta, kannattaa panostaa suunnitelmallisuuteen. Ivakko näkee, että kiinteistöjen hinnat eivät ole tulossa seuraavien vuosikymmenten aikana alaspäin, mikäli ei tapahdu jotain hyvin poikkeavaa.

Erityisesti omaan käyttöön asunnon ostavan kannattaa mahdollisimman tarkasti kartoittaa ja rajata mikä tai mitkä paikkakunnat soveltuvat omaan elämäntyylin parhaiten, millaisia palveluita ja liikenneyhteyksiä alueella tulee olla ja millaisia ominaisuuksia asunnolta vaaditaan. Näiden asioiden jäsentelyyn saa apua aluetuntemusta, kokemusta ja palveluhalukkuutta omaavalta kiinteistönvälittäjältä. Ivakko painottaa, että oikein valittu asunto nostaa tulevaisuudessa myös arvoaan.

Sijoitusasunnon hankinnassa on myös syytä tehdä tarkka taustatyö ja lisäksi kattavat laskelmat. Asunnon vuokrauksen säännöt vaihtelevat Espanjassa sen mukaan, laitetaanko asunto vuokraukseen pitkäaikaisesti vai lyhytaikaisesti. Päätös siitä kumman tyyppistä vuokraustoimintaa aikoo harjoittaa, on hyvä tehdä ennen asunnon etsinnän aloittamista, jotta voidaan tehdä tarvittavat hakurajaukset, neuvoo Ivakko.

Lomavuokrauksen tilanne

Loma-asunnoille pitää aina hankkia aluehallinnon vaatimusten mukainen lisenssi ja ne on rekisteröitävä alueen sääntöjen mukaan. Loma-asunto on myös liitettävä kansalliseen rekisteriin ja hankkia sille NRA-numero. Vuokrauksesta ilman lisenssiä voidaan tuomita jopa kymmenien tuhansien eurojen sakkoihin.

Viime vuosina Costa del Solin alueella on rekisteröity loma-asuntoja suuria määriä, ja useassa kaupungissa ei ole tällä hetkellä mahdollista rekisteröidä uusia loma-asuntoja. Vuosi 2025 toi tullessaan uusia säännöksiä lomavuokraukseen, kertoo Ivakko. Mikäli ostaa asunnon Andalusiasta, jossa on jo voimassa oleva turistilisenssi, siirtyy se asunnon mukana uuden omistajan hyödynnettäväksi. Uusille turistiasuntoluville on vaadittu Espanjassa vuodesta 2025 alkaen myös taloyhteisön suostumus.

Lue lisää asunnonvuokrauksen säännöksistä Espanjassa

Lomavuokrauksen harjoittamista suunnitteleville sijoittajille Ivakko suosittelee kohteita, joissa on oma sisäänkäynti (rivitalot ja toisinaan alimman kerroksen kerrostaloasunnot) sekä erillistalot ja villat. On myös olemassa huoneistohotelleja, joissa on yksityisasuntoja. Omalla sisäänkäynnillä varustettuja asuntoja sekä huoneistohotellien yksityisasuntoja voi jatkossakin vuokrata sekä lyhyt- että pitkäaikaisesti.

Costa del Solin kiinteistöjen hintakehitys

Costa del Solilla ei enää kysytä, nousevatko hinnat, vaan missä ne nousevat seuraavaksi eniten ja mistä syistä. Ivakko pohtii, että markkinat ovat siirtyneet vaiheeseen, jossa pelkkä “Aurinkorannikko-leima” ei enää riitä. Hintakehitys alkaa keskittyä yhä selvemmin mikrosijainteihin ja alueisiin, joissa arki toimii sekä liikenneyhteydet ja palvelut toimivat.

Ivakko on toiminut kiinteistönvälittäjänä Costa del Solin alueella jo lähes 30 vuotta. Hän on nähnyt miten alue on kehittynyt pitkällä aikavälillä, ja hänellä on myös näkemyksiä aluekehityksestä tulevaisuudessa:

Málagan kaupunki

Málagan kaupungin merkitys kasvaa edelleen, ja hintakehityksessä on yhä varaa nousulle erityisesti niillä alueilla, joissa liikenneyhteydet ovat parantuneet, palvelut kehittyvät ja asuinympäristöä modernisoidaan.
Keskusta ja sen lähiympäristö ovat jo kalliita, mutta katseet kääntyvät yhä enemmän kaupunginosiin, jotka eivät ole hienoimpia, mutta toimivat arjessa erinomaisesti. Ostajat etsivät nyt asuntoja, joissa voi asua ympäri vuoden, eikä pelkästään lomailla.
Málaga jatkaa tasaista mutta varmaa hintojen nousua, ja kaupungin asema asumis- ja työskentelykaupunkina vahvistuu entisestään.

Fuengirola ja Benalmádena

Fuengirola ja Benalmádena ovat suosittuja ja myös monelle suomalaiselle tuttuja. Nämä alueet tulevat tulevaisuudessa hyötymään edelleen hyvistä junayhteyksistä, käveltävyydestä sekä palvelujen keskittymisestä ja vahvasta kansainvälisestä kysynnästä. Niiden hintakehitys ei välttämättä ole enää räjähtävää, mutta tasainen nousu jatkuu, erityisesti hyvin hoidetuissa taloyhteisöissä, meren läheisyydessä sekä alueilla, joissa pysäköinti ja meluasiat ovat hallinnassa.
Ostajat ovat entistä kriittisempiä, mutta valmiita maksamaan laadusta. Tämä tukee hintakehitystä juuri parhailla mikrosijainneilla, kuten esimerkiksi Parque Paloman (Lintupuiston) ympärillä.

Estepona

Esteponan hintakehitys tulee vahvistumaan merkittävästi seuraavina vuosina. Kaupunki on viime vuosina investoinut voimakkaasti kaupunkikuvaan, rantavyöhykkeeseen, infrastruktuuriin ja palveluihin.
Estepona vetoaa ostajiin, jotka haluavat Costa del Solin tunnelman, mutta hieman rauhallisemmassa ja siistimmässä ympäristössä kuin esimerkiksi Marbellan vilkkaimmat alueet.
Esteponassa hintakehitys on edelleen nousuvaiheessa, eikä alue ole vielä “täyteen hinnoiteltu” verrattuna kysyntään.

Marbella

Marbella ei katoa kartalta, mutta hintakehitys keskittyy entistä selvemmin tiettyihin alueisiin ja kohteisiin.
Hintojen nousu kohdistuu erityisesti Golden Milen ja rantavyöhykkeen huippukohteisiin, laadukkaisiin uudiskohteisiin sekä asuntoihin, joissa yhdistyvät yksityisyys, turvallisuus ja toimiva arki.
Marbellassa hinnat nousevat edelleen, mutta vain parhaissa kohteissa. Heikot sijainnit tai muut puutteet näkyvät jatkossa yhä selvemmin hinnoissa.

Sisämaan nousevat alueet

Kiinnostava ilmiö on sisämaan alueiden maltillinen mutta kasvava kiinnostus. Alueet, jotka sijaitsevat 10–30 minuutin ajomatkan päässä rannikolta, houkuttelevat ostajia, jotka haluavat enemmän tilaa, arvostavat rauhaa ja etsivät parempaa vastinetta rahalle.
Hintakehitys näillä alueilla ei ole yhtä nopeaa kuin rannikolla, mutta nousupotentiaali on olemassa, erityisesti jos etätyö ja ympärivuotinen asuminen jatkavat kasvuaan.

Miten tunnistaa Costa del Solin seuraavat nousevat alueet?

Moni asiakas kysyy Ivakolta, mikä alue nousee seuraavaksi? Varmaa vastausta ja kaavaa tähän ei ole. Costa del Solilla on kuitenkin vuodesta toiseen toistuvia merkkejä ja tekijöitä, jotka ennakoivat hintakehitystä ennen kuin se näkyy tilastoissa ja asunnonmyynti-ilmoituksissa.

Alueen asukastyypit, infra ja palvelut

Yksi varmin merkki alkavasta hintakehityksestä on se, ketkä alueelle muuttavat. Kun alueelle alkaa tulla pysyviä asukkaita, lapsiperheitä ja etätyötä tekeviä ammattilaisia, on usein vain ajan kysymys, milloin hinnat seuraavat perässä. Costa del Solilla tämä näkyy erityisesti alueilla, joissa asuminen ei ole enää pelkkää lomaelämää, vaan toimivaa ympärivuotista arkea. Kun sijoittajat tulevat, hinnat ovat yleensä jo nousussa.

Muita tarkkailtavia merkkejä ovat:

• Paraneeko tie- ja joukkoliikenne?
• Onko lähistölle tulossa kouluja, terveysasemia tai puistoja?
• Investoiko kunta rantavyöhykkeeseen, keskustaan tai viheralueisiin?
• Tuleeko alueelle palveluita, kuten ympäri vuoden auki olevia kahviloita, laadukkaita ruokakauppoja, pieniä ravintoloita, joissa käy paikallisia?

Edellä mainittujen investointien toteutuminen kertoo siitä, että alue ei enää ole aktiivinen vain sesonkiaikoina. Tämä muutos näkyy ennemmin tai myöhemmin myös asuntojen hinnoissa.

Taloyhteisön ja etätyön merkitys

Ivakon mukaan hyvin hoidettu taloyhteisö suojaa kiinteistöjen arvoa. Huonosti hoidettu yhtiö jarruttaa hintojen nousua, vaikka sijainti olisi hyvä. Asuntoesittelyn yhteydessä on hyvä kiertää tarkoin myös koko taloyhteisön alue, ja tarkkailla mahdollisia viitteitä epäkohtiin ja puutteisiin.

Ivakko myös kertoo, että etätyö on muuttanut kiinteistöjen hintakarttaa, sillä yhä useampi voi valita asuinpaikkansa vapaammin. Tämä on tuonut kiinnostusta alueille, jotka eivät ole aivan rannassa ja tarjoavat enemmän tilaa, mutta ovat silti hyvien yhteyksien päässä. Nämä alueet eivät välttämättä nouse otsikoihin nopeasti, mutta niiden hintakehitys on usein vakaampaa ja pitkäjänteisempää.

Paikallisen väestön seuraaminen

Ivakko kehottaa myös seuraamaan paikallisen väestön liikkeitä, ja seuraamaan mistä he ostavat asuntoja. Kun espanjalaiset alkavat kiinnostua alueesta uudelleen tai ensimmäistä kertaa pitkään aikaan, se kertoo usein alueen imagon parantumisesta, paremmasta palvelutasosta ja tulevasta asuntojen hintojen noususta. Nämä seikat näkyvät usein ennen kuin ulkomainen kysyntä herää.

Yhteenveto vuodesta 2025 ja katsaus tulevaan

Vuosi 2025 Espanjan asuntojen hinnat nousivat laajasti, ja Costa del Sol vakiinnutti asemansa yhtenä maan kalleimmista ja kysytyimmistä alueista. Tiettyjen alueiden asuntoja tavoittelevien ostajien oli opittava toimimaan nopeasti ja määrätietoisesti. Hintojen nousu ei ole syy hätiköidä, mutta vallitsevassa tilanteessa on kiinteistön ostoon syytä valmistautua hyvin. Kun markkinat ovat vahvat ja nopealiikkeiset, paras ostaja on sellainen, joka tietää tarkalleen, mitä on ostamassa ja miksi.

Seuraavat nousevat alueet Costa del Solilla eivät ole yksittäisiä kaupunginosia tai rantapätkä. Vaan ne ovat yhdistelmä tekijöitä, jotka tekevät asumisesta helpompaa, miellyttävämpää ja kestävämpää.

Ismo Ivakon lähes 30 vuoden kokemus Costa del Solin alueella työskentelystä ja asumisesta on mahdollistanut laajojen ja toimivien yhteistyöverkostojen luomisen sekä kattavan aluetuntemuksen.
Kiinteistövälityksen asiakaskunta koostuu pääosin suomalaisista, espanjalaisista, englantilaisista, hollantilaisista ja skandinaaveista, mutta vuosien varrella on palveltu useita muitakin kansallisuuksia. Monia asiakkaita on palveltu asunnon oston, myöhemmin asunnonvaihdon, sijoitusasuntojen oston tai remonttitarpeen yhteydessä. Uusia asiakkaita tulee usein nykyisten asiakkaiden suositusten kautta.

Mikäli olet kiinnostunut asunnon ostosta tai myynnistä Espanjan Aurinkorannikolta, ota yhteyttä Espanja.Comin asuntomyyntiin:
ismo.ivakko@espanja.com
p. +358 40 722 1472 tai
+34 655 689 455
WhatsApp +34 655 68 94 55
Palveluajat ovat maanantaista perjantaihin klo 09.00–20.00 ja lauantaisin klo 10.00–16.00.

Lähteet
idealista.com1
idealista.com2
spanishpropertyinsight.com

Kuvat ja teksti päätoimitus Espanja.Com
Anu Koivusaari

Anu Koivusaari

Päätoimittaja, viestintä ja markkinointi

anu.koivusaari@espanja.com

Olen verkkomedia Espanja.Comin päätoimittaja. Lisäksi vastaan viestinnästä ja markkinoinnista sekä toimituksen johtamisesta. Toimitan Espanjassa asumiseen ja elämiseen liittyviä artikkeleita sekä matkakohdeartikkeleita Andalusian alueelta. Kirjoitan myös uutisia eri puolilta Espanjaa.
Juttuvinkkejä, palautetta ja kehitysideoita voi lähettää yllämainittuun sähköpostiosoitteeseen.
Toivotan miellyttäviä lukuhetkiä artikkeliemme ja uutistemme parissa!

Lue lisää Ismon asuntovinkkejä: