Asuminen ja eläminen Espanjassa

8.10.2026

Talveksi vuokralle Espanjaan? Uudet säännöt muuttavat kausivuokrasopimuksia

Espanjassa pitkään käytössä ollut 11 kuukauden vuokrasopimus ei jatkossa yksin riitä tekemään vuokrauksesta kausivuokrausta. Torstaina 8. lokakuuta voimaan tulleiden uusien sääntöjen mukaan määräaikaiselle asumiselle pitää olla todellinen ja osoitettavissa oleva syy. Muutos on merkittävä myös ulkomaalaisille, jotka vuokraavat asunnon esimerkiksi Costa del Solilta, Costa Blancalta tai Kanariansaarilta talvikuukausiksi.

Espanjan hallitus hyväksyi tiistaina 6. lokakuuta uuden asuntopaketin, jolla puututaan muun muassa määräaikaisten asuntojen vuokraamiseen.

Uusi Real Decreto-ley 29/2026 julkaistiin Espanjan virallisessa BOE-lehdessä (Boletín Oficial del Estado) keskiviikkona 7. lokakuuta, ja pääosa sen säännöksistä tuli voimaan seuraavana päivänä eli torstaina 8. lokakuuta.

Kausivuokrauksen kannalta muutos on merkittävä. Espanjassa on ollut yleistä tarjota asuntoja esimerkiksi 11 kuukauden sopimuksilla ja käsitellä niitä automaattisesti määräaikaisina vuokrasopimuksina. Jatkossa pelkkä sopimuksen kesto ei ratkaise asiaa.

11 kuukauden sopimus ei katoa

Uudistus ei tarkoita sitä, että Espanja kieltäisi 11 kuukauden vuokrasopimukset. Uuden lain mukaan määräaikainen asunnonvuokraus voi kestää yli 31 päivää ja pääsääntöisesti enintään 12 kuukautta. Osapuolet voivat siis edelleen tehdä esimerkiksi kolmen, kuuden tai 11 kuukauden sopimuksen.

Ratkaisevaa on, miksi asunto vuokrataan vain määräajaksi. Uusi laki määrittelee määräaikaisen vuokrauksen tilanteeksi, jossa vuokralainen on tilapäisesti poissa vakituisesta kodistaan ja tarvitsee sen vuoksi toisen asunnon. Tilapäisyydelle pitää olla perusteltu ja todennettavissa oleva syy, joka on kirjattava vuokrasopimukseen.

Vuokranantajan pitää pystyä todistamaan syy

Yksi uudistuksen olennaisimmista kohdista on todistustaakka. Vuokrasopimuksessa pitää ilmoittaa syy, jonka vuoksi vuokralainen tarvitsee asuntoa väliaikaisesti. Syyn täytyy olla todellinen ja se pitää tarvittaessa pystyä osoittamaan. Lain mukaan syyn todistustaakka syyn vuokranantajalla.

Jos määräaikaisuuden perustetta ei ole asianmukaisesti kirjattu sopimukseen, vuokrasuhde menettää määräaikaisen luonteensa. Silloin siihen sovelletaan tavallisen vakituisen asunnon vuokrasopimuksen sääntöjä takautuvasti sopimuksen tekemisestä lähtien.

Muutos pyrkii estämään tilanteita, joissa tosiasiassa vakituiseen asumiseen tarkoitettu asunto vuokrataan toistuvasti lyhyillä sopimuksilla tavallista vuokrasääntelyä kiertäen.

Entä ulkomaalainen, joka tulee talveksi Espanjaan?

Kiinnostava kysymys on, mitä tapahtuu tilanteissa, joka henkilö asuu vakituisesti muussa maassa mutta haluaa viettää esimerkiksi lokakuusta huhtikuuhun kestävän ajanjakson Costa del Solilla.

Uuden lain lähtökohta on, että tällainen vuokraaminen ei ole kiellettyä. Jos vuokralaisella on vakituinen koti esimerkiksi Suomessa, ja Espanjassa sijaitsevaa asuntoa tarvitaan vain rajatuksi ajaksi, kyse voi edelleen olla määräaikaisesta asumisesta. Olennaista on, että tilapäisyyden peruste on todellinen, sopimukseen kirjattu ja tarvittaessa osoitettavissa.

Pelkkä sopimuksen otsikko contrato de temporada tai 11 kuukauden kesto ei sen sijaan enää yksin ratkaise sopimuksen oikeudellista luonnetta. Käytännössä vuokranantajien ja välitysliikkeiden tulee siis kiinnittää aikaisempaa enemmän huomiota siihen, miten määräaikaisuuden peruste kirjataan sopimukseen.

Sopimus voi kestää yli vuoden – mutta siihen tarvitaan peruste

Pääsäännön mukaan määräaikainen vuokrasopimus voi kestää enintään 12 kuukautta. Laissa on kuitenkin tärkeä poikkeus.

Jos määräaikaisuuden alkuperäinen syy jatkuu pidempään, myös vuokrasuhde voi jatkua yli 12 kuukautta. Jos sopimus on alun perin tehty lyhyemmäksi ajaksi ja tilapäisyyden peruste jatkuu, osapuolet voivat myös sopia sen jatkamisesta.

Yli vuoden kestävä sopimus ilman perusteltua määräaikaisuuden syytä katsotaan vakituisen asunnon vuokrasopimukseksi.

Peräkkäisiin kausisopimuksiin tulee raja

Uudistuksella puututaan myös käytäntöön, jossa sama asunto vuokrataan samalle henkilölle uudelleen ja uudelleen määräaikaisilla sopimuksilla.

Jos samat osapuolet tekevät samasta asunnosta yli kaksi peräkkäistä määräaikaista vuokrasopimusta, ensimmäinen sopimus katsotaan vakituiseksi vuokrasopimukseksi.

Silloin sopimukseen sovelletaan myös vakituisen vuokra-asumisen vähimmäiskestoa ja jatkamista koskevia sääntöjä. Tällä pyritään estämään tavallisten pitkäaikaisten vuokrasopimusten pilkkominen keinotekoisesti lyhyiksi jaksoiksi.

Vuokralainen pääsee myös helpommin irti kausisopimuksesta

Uusi laki tuo määräaikaisen asunnon vuokralaiselle myös uuden oikeuden irtisanoa sopimus kesken sovitun vuokra-ajan.

Vuokralainen voi päättää määräaikaisen vuokrasopimuksen, kun sen tekemisestä on kulunut vähintään kuukausi. Vuokranantajalle on ilmoitettava asiasta vähintään kymmenen päivää etukäteen. Tästä lain mukaisesti tehdystä sopimuksen päättämisestä ei synny vuokranantajalle oikeutta korvaukseen.

Kuva iStock.

Muutos on merkittävä esimerkiksi henkilölle, joka on vuokrannut Espanjasta asunnon puoleksi vuodeksi mutta joutuu palaamaan kotimaahansa suunniteltua aikaisemmin.

Myös kausivuokrien korotuksia rajoitetaan

Uusi sääntely ulottuu myös peräkkäisten määräaikaisten sopimusten vuokriin.

Jos samasta asunnosta tehdään useita peräkkäisiä määräaikaisia sopimuksia, myöhemmän sopimuksen vuokraa ei saa korottaa vuositasolla enempää kuin Espanjan vuokrien vuosittaiseen tarkistamiseen käytettävä IRAV-indeksi sallii.

Tavoitteena on estää tilanne, jossa vuokranantaja vaihtaa sopimuksen määräaikaiseksi ja käyttää sopimusten tiheää uusimista keinona nostaa vuokraa nopeasti.

Vanhoissa sopimuksissa tärkeä poikkeus

Uusi järjestelmä ei muuta jo tehtyjä kausivuokrasopimuksia. Ennen uuden lain voimaantuloa tehdyt määräaikaiset vuokrasopimukset säilyvät lähtökohtaisesti niiden aikaisemman oikeudellisen järjestelmän piirissä sovitun vuokrakauden loppuun saakka.

Siirtymäsäännöksen mukaan nämä sopimukset päättyvät sovitun määräajan saavuttua, eikä niitä voida jatkaa vanhoilla säännöillä. Mahdollinen uusi sopimus tehdään sen jälkeen uuden sääntelyn mukaisesti.

Siksi esimerkiksi jo aikaisemmin allekirjoitettua tämän talven vuokrasopimusta ei automaattisesti muuteta uuden lain mukaiseksi kesken vuokrakauden.

Kausivuokra ja turistivuokra ovat eri asia

Samalla kannattaa erottaa toisistaan kaksi helposti sekoittuvaa käsitettä. Kausivuokraus ei ole sama asia kuin turistiasunnon lyhytaikainen vuokraaminen.

Uuden valtakunnallisen lain mukaan matkailusääntelyn piiriin kuuluvan kalustetun asunnon turistivuokraus voi kestää enintään 31 päivää. Sen tarkemmasta sääntelystä vastaavat edelleen toimivaltaiset alue- ja paikallisviranomaiset.

Yli 31 päivän määräaikainen asuminen puolestaan kuuluu uuden kausivuokrasääntelyn piiriin. Rajanvedolla on merkitystä juuri Costa del Solin, Costa Blancan ja Kanariansaarten kaltaisilla alueilla, joilla sekä lyhytaikainen lomavuokraus että useiden kuukausien talvivuokraus ovat erittäin yleisiä.

Miksi Espanja puuttuu 11 kuukauden sopimuksiin?

Taustalla on Espanjan nopeasti pahentunut asuntopula.

Määräaikaisten vuokrasopimusten määrä on kasvanut etenkin alueilla, joilla tavallisten pitkäaikaisten vuokra-asuntojen tarjonta on vähäistä. Hallituksen tavoitteena on estää vakituisten vuokrasuhteiden naamioiminen kausivuokriksi ja siten vuokralaisten suojaksi säädettyjen määräysten kiertäminen.

Hallitus kertoo uusilla asetuksilla haluavansa nimenomaan torjua väärinkäytöksiä kausi- ja huonevuokrauksessa.

Uusi asetus tuli voimaan heti, mutta vahvistus on vielä edessä

Real Decreto-ley 29/2026 julkaistiin BOE-lehdessä 7. lokakuuta ja tulee pääosin voimaan 8. lokakuuta 2026.

Kyseessä on kuitenkin real decreto-ley eli hallituksen kiireellinen lakiasetus. Se tulee voimaan heti BOE:ssa määritellyllä tavalla, mutta se on vielä vietävä parlamentaariseen vahvistamiseen. Espanjan parlamentin hajottamisen vuoksi asian käsittelee tällä kertaa kongressin Diputación Permanente.

Tällä hetkellä uuden pääasetuksen hyväksymiselle vaikuttaa olevan riittävä parlamentaarinen tuki, mutta Espanjan asuntolainsäädännössä on viime viikkoina nähty nopeitakin käänteitä.

Lähteet
as.com
boe.es

Pääkuva iStock
Teksti päätoimitus Espanja.Com
Anu Koivusaari
anu.koivusaari@espanja.com

Lue lisää: