Viranomaisasiat Espanjassa

14.1.2026

Lyhyt opas asunnon vuokraukseen Espanjassa 

Miten asunnon vuokraus toimii Espanjassa? Kerromme, mitä eroa on pitkäaikaisella, kausittaisella ja lomavuokrauksella ja mitä turistiasuntojen vuokrauksesta on tärkeää tietää.

Asunnon vuokrauksen säännöt vaihtelevat Espanjassa sen mukaan, laitetaanko asunto vuokraukseen pitkäaikaisesti vai lyhytaikaisesti. Lyhytaikaiset vuokraukset vaihtelevat lomavuokrauksesta (alquiler vacacional) kausittaiseen vuokraukseen (alquiler de temporada).

Pitkäaikainen vuokraus

Pitkäaikainen vuokrasopimus (alquiler de larga duración) tehdään asuntoon, josta tulee vuokralaisen vakituinen koti. Vuokrasopimus tehdään yleensä alkaen vuodeksi, ja pitkäaikaisvuokrausta säätelee Espanjan vuokralaki Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Vuokralaisella on oikeus jatkaa pitkäaikaista vuokrasopimusta yleensä ainakin viiteen vuoteen, ja jos kummatkin osapuolet ovat halukkaita, voidaan sopimusta jatkaa vielä kolme vuotta lisää.

Enintään kahdeksan vuoden jälkeen pitkäaikainen vuokrasopimus on uusittava. Tätä ennen vuokranantaja voi katkaista sopimuksen vain esimerkiksi siinä tapauksessa, että tarvitsee asunnon omaan käyttöönsä. Vuokralainen voi katkaista sopimuksen kuukauden varoitusajalla asuttuaan asunnossa vähintään kuusi kuukautta.

Pitkäaikaisvuokrakohteita ei tarvitse Espanjassa rekisteröidä, mutta vuokranantajan maksettava vuokratuloista verot.

Lyhytaikainen tai kausivuokraus

Lyhytaikaisvuokrakohteita (alquiler de temporada) ei ole tarkoitettu vakituiseen asumiseen vaan väliaikaiseksi kodiksi esimerkiksi opiskelijoille, kausityöntekijöille tai etätyöntekijöille.

Espanjan vuokralaki LAU ei määrittelee kausivuokraukselle mitään tiettyä vähimmäis- tai enimmäisaikaa, vaan sekä vuokralaisen että vuokranantajan on kunnioitettava vuokrasopimukseen kirjattua vuokra-aikaa.

Vaikka kausiluontoiset vuokrasopimukset laaditaan Espanjassa yleensä enintään vuodeksi ja pitkäaikaiset taas alkaen vuodeksi, voi kausivuokrauksenkin aika olla esimerkiksi 15 kuukautta, jos sen halutaan kattavan esimerkiksi vuokralaisen työkomennusajan asuminen.

Kaikki netin ja digitaalisten alustojen kautta vuokrattavissa olevat lyhytaikaisvuokrakohteet on pakollista rekisteröidä Espanjassa kansalliseen rekisteriin ja niillä on oltava NRA-numero (Número de Registro de Alquiler).

Lomavuokraus

Lomavuokrausta (alquiler vacacional/turistico) ei säätele kansallinen vuokralaki LAU, vaan sitä säädellään itsehallintoaluiden tasolla sekä kunnallisin määräyksin. Eri itsehallintoalueilla ja kaupungeilla on siis lomavuokrakohteille erilaisia vaatimuksia aina ilmanvaihdosta asunnon varusteluun.

Uusille turistiasuntoluville varten on vaadittu Espanjassa vuodesta 2025 alkaen myös taloyhteisön suostumus. Maaseutualueilla sijaitsevia loma-asuntoja koskevat yleensä eri säädökset kuin kaupunkialueiden vuokrakohteita.

Lomavuokrakohteet ovat Espanjassa yleensä kalustettuja ja kattavasti varusteltuja asuntoja, joissa vuokra-aika on yleensä vain päiviä tai viikkoja. Yleisimmin ne ovat turistien käytössä.

Esimerkiksi Andalusiassa lomavuokrauksen maksimiaika on määritelty kahteen kuukauteen. Vaatimukset asuntojen varustelutason ja muiden yksityiskohtien suhteen vaihtelevat alueelta toiselle. 

Loma-asunto vaatii lisenssin ja rekisteröinnin

Lomavuokrauksen vaatimusten selvittäminen kannattaa aloittaa kaupungintalolta tai kaupungintalon nettisivuilta, sillä lomavuokrauksen vaatimukset vaihtelevat paikkakunnasta riippuen.

Loma-asunnoille on aina hankittava itsehallintoalueen vaatimusten mukainen lisenssi ja ne on rekisteröitävä alueen sääntöjen mukaan. Esimerkiksi Andalusiassa turistiasuntojen rekisteröintiä hallinnoi Registro de Turismo de Andalucía (RTA).

Loma-asunnot on pakollista liittää myös kansalliseen rekisteriin ja hankkia niille jo edellä mainittu NRA-numero. Asunnon lisenssinumero on liitettävä loma-asunnon ilmoitukseen esimerkiksi Airbnb- ja muissa ilmoituksissa.

Lomavuokrausta valvotaan Espanjassa nykyään tarkasti, ja vuokraus ilman asianmukaista lisenssiä voi johtaa jopa kymmenien tuhansien eurojen sakkoihin. Esimerkiksi Kataloniassa sakko voi olla 60 000 euroa. Espanjan verottaja saa automaattisesti tiedot vuokratuotoista vuokrausalustoilta, kuten Airbnb ja Booking.com, joten verottajaltakaan vuokratulot eivät jää huomaamatta.

Joissakin Espanjan kaupungeissa lomavuokrakohteita on rekisteröity viime vuosina niin paljon, että uusia lisenssien myöntämistä jarrutetaan. Esimerkiksi Málagan kaupungissa uusien VUT-turistiasuntojen (vivienda de uso turistico) luvat on laitettu jäihin kolmeksi vuodeksi. Seuraavat uudet loma-asunnot rekisteröidään vuonna 2028. Monissa kaupungeissa uusia lisenssejä myönnetään tietyillä alueilla vain katutason asunnoille häiriöiden minimoimiseksi. 

Vuokratulot veronalaisia

Vuokratulot ovat Espanjassa veronalaista tuloa, ja Espanjan veroresidentit ilmoittavat edellisen vuoden vuokratulot on ilmoitettava aina vuosittaisessa tuloveroilmoituksessa.

Verotuksessa voi vähentää erilaisia asuntoon liittyviä kuluja, kuten asuntolainan korot, huolto- ja korjauskustannukset, välityspalkkiot, asunnon hallinnointikulut, kotivakuutuksen ja vuosittaisen IBI-kiinteistöveron (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Niiden vuokranantajien, jotka eivät ole Espanjassa vakituisesti asuvia veroresidenttejä, on maksettava ei-residentin tulovero neljännesvuosittain. EU-alueella asuvien verokanta on 19 % nettotuloista, ja kulut ovat vähennettäviä.

Pitkäaikaisten vuokrakohteiden kohdalla Espanjassa asuvien vuokranantajien on mahdollista saada vuokrauksen nettotuotoista veroalennuksia jopa 50-100 %. Esimerkiksi tammikuussa 2026 pääministeri Pedro Sánchez julkisti 100 % veroedun niille vuokranantajille, jotka uusivat vuokralaisten vuokrasopimuksen nostamatta vuokraa.

Lomavuokraus vaatii hallinnointia

Keskimääräiset vuokratuotot olivat Espanjassa vuonna 2025 6,7 %. Lomavuokraus on keskimäärin tuottoisampaa kuin pitkäaikaisvuokraus, mutta lomakohteiden hallinnointi ja ylläpito on työläämpää kuin kausittaisten tai pitkäaikaisten vuokrakohteiden.

Turistiasuntojen majoittujat on esimerkiksi rekisteröitävä Espanjan poliisin sähköiseen järjestelmään 24 tunnin sisällä majoituksen alkamisesta. Majoittujatiedot on säilytettävä vähintään kolmen vuoden ajan.

Lomavuokrakohteiden ylläpidon ulkoistaminen onkin Espanjassa tavallista. Jos vuokranantaja ei asu Espanjassa tai aika ei riitä vuokrakohteen asioiden hoitamiseen, avaimien luovutuksen, siivouksen ja muut toimenpiteet voi antaa esimerkiksi kiinteistönhuoltoyrityksen hoidettaviksi. Myös älylukon tai avainsäilön asentaminen helpottaa loma-asunnon etähallintaa.

Vuokranantajan muistilista

• Laadi selkeä vuokrasopimus: Kausittainen ja pitkäaikainen vuokraus vaatii aina perusteellisen vuokrasopimuksen, josta käy ilmi esimerkiksi vuokralaisten ja vuokranantajan tiedot, vuokra ja vuokravakuus, asunnon osoite ja sen varustelu, vuokrasopimuksen kesto ja sen uusimisen ehdot.
  
• Muista tärkeimmät vakuutukset: Kotivakutuuksen ottaminen asunnon kiinteiden osien ja rakenteiden osalta on suositeltavaa, vaikka laki ei sitä vaadikaan. Myös vuokranmaksun häiriöt kattavat vakuutukset (seguro de impago de alquiler) ovat nostaneet suosiotaan Espanjassa pitkäaikaisvuokrausten kohdalla.
  
• Kirjaa ylös asunnon säännöt: Asunnon säännöt esimerkiksi tupakoinnin, melun ja lemmikkien suhteen kannattaa kirjata vuokrasopimukseen. Lomavuokrakohteiden kohdalla säännöt voi toimittaa jo etukäteen asukkaille, vaikka varsinaista vuokrasopimusta ei olekaan.
  
• Tarjoa lomavuokraajille selkeät ohjeet: Turistiasuntojen kohdalla sisäänpääsy voi tuottaa asukkaille pulmia, jos ohjeita ole annettu selkeästi. Laadi selkeät ohjeet siitä, miten asuntoon pääsee: tuleeko vuokranantaja vastaan, ottaako asukas itse avaimen avainsäilöstä vai toimitetaanko hänelle avainkoodi ennen saapumista.

Kuvat Espanja.Com
Teksti Anna Venejärvi

Anna Venejärvi

Toimittaja

anna@espanja.com

Olen Espanjassa yli 15 vuotta asunut freelancer-toimittaja. Olen asunut sekä Madridissa että Málagassa, mutta palasin hiljattain pääkaupunkiseudulta Aurinkorannikolle.
Kirjoitan sekä Espanjan ajankohtaisista aiheista, ihmisistä ja ilmiöistä että mielenkiintoisista matkakohteista. Voit lähettää juttuvinkkejä, toiveita ja palautetta osoitteeseen anna@espanja.com.