Vuokrakoti Espanjasta – asunnon vuokraamisen perusteet
Mitä on otettava huomioon Espanjasta asuntoa vuokratessa? Kriteerit vuokralaisille ovat yleensä tarkat, mutta myös vuokranantajilla on velvollisuutensa.
Sopivan vuokra-asunnon löytämisestä on tullut Espanjan kuumentuneilla vuokramarkkinoilla melkoinen haaste. Vuokrakotia etsivän on päätettävä ensin, minkälainen asunto on tähtäimessä: haluaako asunnon pitkäaikaisvuokraukseen vai onko lyhytaikainen vuokrasuhde sopivampi vaihtoehto.
Alkaen vuoden pitkäaikaisvuokrausta (alquiler de larga duración) säätelee Espanjan vuokralaki Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), joka antaa vuokralaiselle oikeuden asua asunnossa jopa viidestä seitsemään vuotta. Senkin jälkeen sopimusta voi jatkaa kolmen vuoden ajan kummankin osapuolen suostumuksella.
Lyhytaikaiset vuokra-asunnot vuokrataan alle vuoden sopimuksilla, esimerkiksi parin kuukauden pätkiksi tai syyskuusta toukokuuhun, jos vuokranantaja haluaa asunnon esimerkiksi omaan käyttöön kesäkuukausiksi.
Vuokralaisen vaatimuslista
Pitkäaikaisvuokrauksessa vuokralaisen oikeudet ovat vahvat, eikä vuokranantajan ole helppoa katkaista sopimusta muista kuin poikkeuksellisista syistä. Siksi yhä useampaa asuntoa vuokrataan lyhytaikaisesti.
Pitkäaikaisesti asunnon vuokraavien on yleensä täytettävä tiukat vaatimukset, joiden avulla vuokranantajat varmistavat vuokralaisen maksukyvyn. Yleensä vuokrailmoituksissa mainitaan solvencia-vaatimus, joka tarkoittaa asiakkaan taustojen tutkimista. Vuokranantaja tai hänen palkkaamansa yritys tarkistaa potentiaalisen vuokralaisen:
- kuukausitulot
- lainat ja muut isot menoerät
- mahdolliset velat.
Palkkatyössä käyviltä pyydetään yleisimmin työsopimus ja kolmen viimeisen kuukauden palkkatositeet. Yrittäjiltä ja itsensä työllistäviltä voidaan pyytää muunlaisia todisteita tulotasosta, esimerkiksi autónomojen on yleensä toimitettava solvenciaa varten edellisen vuoden veroilmoitus (la renta), työhistoriaote (historia laboral) sekä ainakin viimeisen vuosineljänneksen verotiedot.
Joskus vuokraukselle pyydetään takaaja (aval), joka takaa vuokranmaksun siinäkin tapauksessa että vuokralaisen tulotaso tippuu. Vasta Espanjaan saapuneilta saatetaan pyytää muita todisteita varallisuudesta tai maksukyvystä, kuten tiliote.
Takuuvuokra on yleinen käytäntö
Yleinen käytäntö vuokramarkkinoilla on, että vuokralainen maksaa asunnon varatessaan ensin pienen varausmaksun, esimerkiksi 500 euroa, joka sitten vähennetään asunnon takuuvuokrasta. Vuokrasopimus kirjoitetaan viimeistään avaimia luovuttaessa, jolloin vuokralainen maksaa yleensä myös loput takuuvuokrasta.
Vuokralain mukaan takuuvuokra (la fianza) vastaa yhden kuukauden vuokraa, mutta on yleinen tapa, että vuokranantajat pyytävät vielä toisen kuukauden vuokran ylimääräisenä takuuna (garantía adicional). Myös tämä ylimääräinen takuumaksu on merkattava vuokrasopimukseen.
Vuokra-asuntoilmoituksissa saattaa törmätä vaatimuksiin maksaa esimerkiksi 3–6 kuukauden vuokrat etukäteen. Tämä ei ole yleinen käytäntö, ja laki määrittelee vuokralaisen maksavan aina yhden kuukauden vuokran kerrallaan. Kilpailluilla vuokramarkkinoilla on kuitenkin myös vuokralaisia, jotka haluavat osoittaa maksukykynsä maksamalla useamman kuukauden vuokran kerrallaan. Jos he maksavat isomman könttäsumman vapaaehtoisesti, tämä on laillista. Suuria summia ei kuitenkaan kannata koskaan maksaa etukäteen ennen asunnon näkemistä ja avainten saamista.
Kuka maksaa kiinteistönvälittäjän?
Mikäli vuokrausta hoitaa kiinteistönvälittäjä, Espanjassa hänen palkkionsa maksaa lain mukaan vuokranantaja.
Vuokralainen maksaa yleensä omat asuinkulunsa, esimerkiksi sähkön, veden, kaasun ja internetin, ellei vuokrasopimukseen ole kirjattu toisin. Joskus esimerkiksi vesi sisältyy vuokrahintaan.
Yhtiövastiketta vastaavan cuota de la comunidad -maksun maksaa Espanjassa pääsääntöisesti vuokranantaja. Yhtiövastikkeen suhteen kannattaa kuitenkin olla tarkkana, sillä joskus vuokrasopimukseen on kirjattu, että kulun maksaa vuokralainen. Jos vuokralainen on allekirjoittanut sopimuksen tällä ehdolla, hänen on vastattava kulusta.
Mikäli comunidad-maksut menevät vuokralaisen pussista, tämä koskee vain kuukausimaksua, ei taloyhteisön ylimääräisiä remontteja ja uudistustöitä tai muita ylimääräisiä kuluja.
Vuokralaisen kannattaa aina myös tarkistaa, onko asunto vakuutettu. Espanjan laki ei velvoita hankkimaan kotivakuutusta, mutta useimmat pankit vaativat vakuutuksen asuntolainan ehtona. Yleensä vuokra-asunnot on siis vakuutettu. Tyypillisesti kodin kiinteät osat (continente) vakuuttaa vuokranantaja ja irtaimiston (contenido) vuokralainen.
Irtisanomisissa puolen vuoden sääntö
Vuokralainen voi irtisanoa pitkäaikaisen vuokrasopimuksen kuuden kuukauden jälkeen. Puolen vuoden sääntö ei koske lyhytaikaisia vuokrasuhteita (alle vuosi), joiden kohdalla irtisanomisehdot kannattaa tarkistaa erikseen tai neuvotella vuokranantajan kanssa. Lyhytaikaisesta sopimuksesta ei pääse välttämättä helposti eroon ilman painavaa syytä.
Vuokralainen voi irtisanoa pitkäaikaisen, eli vakituisessa asuinkäytössä olevan vuokrakodin kuuden kuukauden jälkeen ilman perusteluja. Tästä on kuitenkin ilmoitettava vuokranantajalle 30 päivää aiemmin. Ennen puolen vuoden täyttymistä vuokrasopimuksesta pääsee eroon vain painavasta syystä, esimerkiksi siksi, ettei asunto ole asumiskelpoinen.
Vuokranantaja voi puolestaan irtisanoa vuokrasopimuksen vain, jos vuokralainen ei täytä omia velvollisuuksiaan, eli ei esimerkiksi maksa vuokriaan tai asumisesta aiheutuu vahinkoa tai häiriöitä. Muussa tapauksessa vuokrasopimuksen voi päättää vasta, kun lainmukainen vuokra-aika on mennyt umpeen, eli pitkäaikaisvuokrausten kohdalla vähintään 5–7 vuotta.
Ainoa poikkeus tähän sääntöön on, että vuokranantaja tarvitsee asunnon omaan tai perheenjäsenen käyttöön. Tässä tapauksessa vuokrasopimus on mahdollista irtisanoa ensimmäisen vuoden jälkeen vähintään kahden kuukauden varoitusajalla.
Vuokraa voi nostaa vain säädellysti
Pitkäaikaisissa vuokrauksissa vuokranantaja voi kohottaa vuokraa vuosittain – mutta vain säädellysti ja jos tämä korotusmahdollisuus on kirjattu vuokrasopimukseen.
Toukokuusta 2023 alkaen vuokrien korotuksia on säädellyt vuokra-asuntojen hintaindeksi Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), ja korotuksia voi tehdä vain sen mukaan. Elokuussa 2025 indeksi oli 2,19 %.
Esimerkiksi vuoden 2024 alussa 1000 euron kuukausihintaan vuokratun asunnon hintaa on voinut korottaa vuoden kuluttua, eli vuoden 2025 alussa. Maksimikorotus kyseisellä hetkellä oli 2,19 %, mikä tarkoittaa 21,90 euron korotusta 1000 euron kuukausivuokraan (yhteensä 1021,90 euroa).
Jos vuokranantaja haluaa korottaa vuokrahintaa yli mainitun indeksin vuokrasopimuksen ollessa voimassa, eikä neuvottelu auta, kannattaa tilanteeseen hakea lakiapua.
Vuokralaisella ja vuokranantajalla velvollisuutensa
Vuokranantajan velvollisuus on pitää asunto asuinkelpoisena ja ne kodinkoneet, jotka asunnossa on vuokraushetkellä, kunnossa. Asunnon on siis oltava pääpuitteiltaan toimiva. Jos ongelmia ilmenee, vuokralaisen on ilmoitettava niistä heti vuokranantajalle.
Mikäli vuokra-asunnossa on vakavia ongelmia (esimerkiksi asunnon rakenteissa tai sähkö- tai putkitöiden osalta), ensisijainen keino on neuvotella vuokranantajan kanssa ja pyytää tilanteen korjaamista. Jos vuokranantaja ei reagoi asiaan, voi tilanteeseen aina pyytää lakiapua.
Vuokralaisen on puolestaan pidettävä huolta kodistaan ja elettävä asunnossa vuokrasopimuksessa määriteltyjen sääntöjen mukaan. Useimmissa vuokrasopimuksissa mainitaan esimerkiksi, ettei asunnon alivuokraus ole sallittua. Tämä tarkoittaa, ettei vuokralainen voi vuokrata asuntoaan eteenpäin oman lomansa ajaksi vuokranantajalle ilmoittamatta. Kaikista olennaisista muutoksista asuinolosuhteissa pitäisi informoida vuokranantajaa.
Vuokranantajan on kuitenkin omalta osaltaan kunnioitettava vuokralaisen yksityisyyttä, eikä vuokranantaja saa esimerkiksi tulla asuntoon ilman vuokralaisen lupaa.
MUISTILISTA:
Mitä vuokrasopimukseen pitää kirjata?
Tarkista, että vuokrasopimuksesta löytyvät ainakin nämä tiedot.
1. Sekä vuokraajan että vuokralaisen henkilötiedot.
2. Asunnon osoite ja tarkat tiedot.
3. Vuokrasopimuksen kesto ja mahdollisuudet sen jatkamiseen (jos kyseessä on pitkäaikainen vuokrasopimus).
4. Vuokrasumma, maksutapa ja maksupäivä (yleensä kuukauden ensimmäisten 5 päivän aikana). Sopimuksessa tulisi mainita myös mahdollisuus vuosittaisiin korotuksiin IRAV-indeksin mukaisesti.
5. Takuuvuokra (1 kuukausi) ja mahdollinen ylimääräinen takuusumma tai vuokrauksen takaaja.
6. Erilaiset kulut, eli kuka maksaa esimerkiksi veden, kaasun, sähkön ja internetin.
7. Vuokranantajan ja vuokralaisen velvollisuudet, esimerkiksi vuokranantajan velvollisuus pitää asunto elinkelpoisena. Yleensä mainitaan myös, sallitaanko alivuokraus.
8. Mahdollisuus vuokrasuhteen päättämiseen (pitkäaikaisvuokralaisten kohdalla yleensä alkaen 6 kuukautta) sekä mahdolliset korvaukset, jos sopimus rikotaan.
9. Vakuutukset ja vastaako niistä vuokralainen vai vuokranantaja.
10. Muut oleelliset asiat, kuten huoneiston varustus, esimerkiksi huonekalut ja kodinkoneet. Sopimuksen liitteeksi voi ottaa myös valokuvia asunnosta ja sen varustuksesta.
Sopimuksessa on oltava allekirjoituspaikka, päivämäärä, ja kummankin osapuolen allekirjoitukset.
Lue lisää:
Näin hankit NIE-numeron Espanjasta
Näin avaat pankkitilin Espanjassa
Näin haet töitä Espanjasta
Kenellä on oikeus Espanjan julkiseen terveydenhuoltoon?
Näin residencia-status haetaan Espanjassa
Turvaa terveys ja koti – tärkeimmät vakuutukset Espanjassa
Auton rekisteröinti Espanjassa
Kuvat Espanja.Com
Teksti Anna Venejärvi
anna@espanja.com
toimitus@espanja.com
