AsuminenIsmon asuntovinkit Espanjasta

Ismon asuntovinkit Espanjasta – muutoksia turistiasuntojen rekisteröimiseen

Julkaistu: 23.09.2024

Asunnot Espanja.Com ja Espanja.Comin päätoimitus aloittavat uuden artikkelisarjan Ismon asuntovinkit Espanjasta. Kerran kuukaudessa kiinteistövälitysyrittäjä ja Espanja.Comin toimitusjohtaja Ismo Ivakko kommentoi Espanjan asuntomarkkinoiden tapahtumia tai antaa jonkin käytännön vinkin liittyen Espanjassa asumiseen. Ismon vinkkejä kannattaa seurata, sillä miehellä on lähes 30 vuoden kokemus kiinteistöalasta Espanjassa!

Artikkelisarjan ensimmäisessä osassa käsitellään Espanjan medioissa jo jonkin aikaa esillä ollutta keskustelua liittyen turistialueiden lomavuokra-asuntojen säännöksiin. Suurin ristiriita piilee siinä, että Airbnb:hen, Booking.Comiin ja vastaaville alustoille rekisteröityjä turistiasuntoja sijaitsee runsain määrin niin sanotuilla tavallisilla asuinalueilla ja sen myötä samoissa asuinrakennuksissa paikallisten asukkaiden kanssa.

Kun lomanvieton ja arkielämän rajapinnat leikkaavat näinkin läheisesti, syntyy helposti ristiriitoja. Ongelma ei koske pelkästään Espanjaa, vaan on globaali. Samantyyppisistä ongelmista on kärsitty muun muassa Rovaniemellä.

Turistiluvan rekisteröiminen kiinteistölle

Jos kiinteistöllä haluaa harjoittaa lomavuokraustoimintaa, on sitä varten hankittava kiinteistölle turistilupa (licencia turística) rekisteröimällä kiinteistö turistiasunnoksi, kertoo Ismo Ivakko.

Luvan hankkimisen ensimmäinen edellytys on, että mikäli kyse on taloyhteisössä (vrt. taloyhtiö) sijaitsevasta kiinteistöstä, on turistivuokraustoiminnan oltava sallittua taloyhteisön säännöksissä. Ivakko huomauttaa, että osa taloyhteisöistä on kieltänyt turistilupien hankkimisen. Hänen mukaansa tähän on usein syynä juuri se, että halutaan varmistaa rauhallinen asumisympäristö.

Monissa taloyhteisöissä turistiluvan hankkiminen on kuitenkin ollut mahdollista. Ivakko kertoo, että luvan rekisteröinti on ollut aiemmin suhteellisen yksinkertaista. Asian voi hoitaa itse tai sitä varten voi palkata asianhoitajan esimerkiksi juristitoimistosta, mikä on usein suositeltavaa.

Lupa-anomus jätetään aluehallinnolle, ja keskimäärin sitä joutuu odottamaan noin kolme kuukautta. Joskus käsittely on kuitenkin ruuhkautunut ja luvan saaminen on saattanut venyä.

Luvan saaminen edellyttää, että asunto täyttää tietyt vaatimukset. Niitä ovat esimerkiksi 25 m2 minimipinta-ala, asianmukainen kaluste- ja varustelutaso, toimiva ilmastointi kesäaikaan ja lämmitys talviaikaan. Vaatimukset vaihtelevat hieman eri puolilla Espanjaa, ja niistä löytyy tarkempaa tietoa aluehallintojen virastoista.

Liika vaikutus paikalliseen elämään muuttamassa turistiasuntojen lupatilannetta

Keskustelu turistiasuntojen suuresta prosentuaalisesta määrästä tietyillä alueilla on aiheuttanut viime aikana keskustelua usean kaupungin hallinnossa. Ivakko toteaa, että tilanne on johtanut siihen, että turistilupien saantia on alettu rajoittaa. Tulevaisuudessa lupien määrää tullaan melko todennäköisesti supistamaan.

Tilanne Fuengirolassa ja muissa turistien suosimissa kaupungeissa

Fuengirolan kaupunginjohtaja Anna Mula tiedotti 31. heinäkuuta, että tutkimustietojen mukaan turistiasuntojen määrä Fuengirolassa on kasvanut viime vuosien aikana huomattavasti ja ne vaikuttavat merkittävästi kaupungin asukkaiden elämään.

Tällä hetkellä turistiasuntoja on koko Fuengirolan alueella yhteensä 9 % kaikista kiinteistöstä. Se on kaksinkertainen määrä verrattuna Málagan kaupunkiin (4,5 %) ja kolminkertainen verrattuna Sevillaan (3 %). Iso osa näistä asunnoista sijaitsee Torreblanca-Carvajal-alueella (13,9 %), Las Chozasissa (13,5 %), kaupungin keskustassa (10,2 %), Miramarissa (8,4 %) ja Los Bolichesissa (7,9 %).

Suomalaistenkin suosimalla Torreblanca-Carvajal-alueella on paljon turistiasuntoja.
Torreblancan mäkistä maisemaa.

Fuengirolassa asiaan reagoidaan niin, että tulevaisuudessa turistiasuntojen määrää tullaan rajoittamaan. Jo nyt kaupunki on pyytänyt Andalusian aluehallintoa poistamaan 600 turistiasuntorekisteröintiä aluehallinnon rekisteristä. Perusteena tähän on, että asunnot eivät täytä säännöksiä, joiden mukaan loma-asunnolla täytyy olla oma erillinen sisäänkäynti.

Toisena toimenpiteenä Fuengirolan kaupunki on määrittänyt, että turistivuokra-asunnot tullaan luokittelemaan matkailualan yrityksiksi, jotka joutuvat maksamaan suurempaa jäteveroa neliötä kohden kuin kotitaloudet. Lisäksi loma-asunnoksi rekisteröidyn asunnon omistajilta tullaan vetämään pois 30 % kiinteistöverohyvitys, josta muutkaan liiketoimintaa harjoittavat eivät nauti.

Muut kaupungit

Vastaavia toimenpiteitä on tehty muissa samoista haasteista läpikäyvissä kaupungeissa. Barcelonan kaupunki ilmoitti kesäkuussa, että yli 10 000 loma-asunnon turistilupa jätetään uusimatta. Näiden asuntojen viiden vuoden lupakausi menee umpeen marraskuussa 2028. Nämä asunnot tulisi tämän jälkeen joko myydä tai vuokrata pitkäaikaiseen asumiskäyttöön. Toimenpiteen tarkoituksena on hillitä asuntojen hintojen nousua ja lisätä paikallisten asumisviihtyvyyttä. Alun perin tarkoituksena oli soveltaa toimenpidettä ainoastaan niille alueille, joilla turistiasuntoja on kaikkein tiheimmin, mutta toimenpide laajennettiin koskemaan Barcelonan kaikkia alueita.

Lue lisää Barcelonan tilanteesta:
Turismin vastaiset protestit Barcelonassa

Myös Torremolinos on reagoinut tilanteeseen, ja kaupunki on tiedottanut, että se sallii turistien majoituksen asuinkiinteistöissä, mutta vain siinä tapauksessa, että turistit ja asukkaat eivät jaa yhteisiä tiloja tai palveluita. Toisin sanoen asuntoa, jossa ei ole omaa sisäänkäyntiä, ei voida käyttää turistiasuntona. Samoin kaikki vesi- ja sähkökulut tulee pystyä tarkasti jyvittämään asuntokohtaisesti, mikä saattaa tarkoittaa sitä, että vieraiden ei ole mahdollista käyttää esimerkiksi taloyhteisön uima-allasta.

Ongelmia asuintaloissa

Viime aikoina on myös kirjoiteltu paljon paikallisten asukkaiden päivittäisen asumisen olosuhteista ja kotirauhasta, joita liian suuri turistiasuntomäärä asuinrakennuksessa häiritsee. Yhtenä esimerkkinä tästä ovat Málagan kaksi vastavalmistunutta tornitaloa, jotka sijaitsevat keskustan kupeessa lähellä Rosaledan jalkapallostadionia. Tornitalojen asunnot ovat arvokkaita, ja siitä kotinsa ostaneet ovat sijoittaneet hankintaan paljon varoja. Samoja asuntoja ovat ostaneet myös sijoittajat, ja nyt jo toisen keväällä valmistuneen tornin 252 asunnosta 121 on turistivuokra-asuntoja, joita voi vuokrata esimerkiksi Airbnb:n kautta.

Kaksi vastavalmistunutta tornitaloa kuvattuna Málagan vanhan kaupungin suunnasta.

Tornitalossa asuvat vakinaiset asukkaat ovat menneen kesän aikana valittaneet jatkuvasta metelistä, joka aiheutuu turistien edestakaisin kulkemisesta ja juhlimisesta. Myös kattoterassin uima-allas on jatkuvasti ylikansoitettu ja allassääntöjä ei noudateta. Lisäksi käytäviä ja muita yleisiä tiloja on roskattu. Kerran kaikki tornin asukkaat piti jopa evakuoida, kun eräs turisti laukaisi palohälyttimen.

Lähes samaa tarinaa kerrotaan Torremolinosista, rannan läheisyydessä sijaitsevalta Los Álamosin alueelta. Sinne on valmistunut viime vuosina laadukkaita luksusuudiskohteita, joista on maksettu jopa 900 000 euroa. Komplekseissa on kuitenkin myös paljon turistiasuntoja, mikä on tehnyt vakinaisten asukkaiden elämän haastavaksi. Päivittäistä elämää varjostaa kesäaikaan yön yli kestävä juhlinta, musiikki ja päihtyneet turistit. Lisäksi turistit ottavat käyttöönsä myös vakinaisten asukkaiden omistamia pysäköintipaikkoja.

Torremolinosin Los Álamosin alueen luksuskiinteistöjä.

Ivakko näkee kaupunkien tekemät suunnittelemat ja toimenpiteet luonnollisena reaktiona paikallisten asukkaiden elinolojen turvaamiseksi sekä turismin ja paikallisen väestön tasapainon saavuttamiseksi. Samoin hän kokee, että sekä paikallisilla ja ulkomaalaisilla asunnoissaan vakinaisesti asuvilla asukkailla on oikeus elää päivittäistä elämäänsä rauhallisessa ympäristössä. Liika turismi kuluttaa aina myös ympäristöä ja kestävän kehityksen näkökulma on otettava huomioon.

Asuntosijoittamisen tulevaisuus

Asuntosijoittaminen Espanjassa on merkittävä ansaintatapa niin monelle espanjalaiselle kuin ulkomaalaiselle. Mikä on sitten asuntosijoittamisen tulevaisuus Espanjassa ja miten turistiasuntosäännösten uusi kehityssuunta siihen vaikuttaa?

Ivakko näkee toimintaympäristön muutoksen väistämättömänä kehityksenä, johon on sopeuduttava. Uudessa toimintaympäristössä etsitään uudet tavat toimia ja lähes kaikilla muutoksilla on myös hyvät puolensa. Kyse ei ole siitä, ettei Espanjaan haluttaisi turisteja, vaan siitä, että turismille halutaan löytää uusi kestävämpi toimintamalli. Malli, jossa sekä paikallisella väestöllä että turisteilla olisi miellyttävä oleskella, pohtii Ivakko.

Ivakko pitää todennäköisenä, että kaiken viime aikoina julkaistun tiedon nojalla, turistiasunnon rekisteröityminen ja luvan uusiminen ei tule enää olemaan yhtä helppoa kuin aiemmin. Myös taloyhteisöt tekevät entistä enemmän päätöksiä, jotka kieltävät sen alueella olevien kiinteistöjen turistiasunnoksi rekisteröimisen. Jotkin taloyhteisöt ovat myös päättäneet yhtiökokouksessaan langettaa turistiasuntojen omistajille muita asuntoja korkeammat yhtiövastikkeet, sillä turistiasunnoista on aiheutunut taloyhteisölle enemmän kuluja kuin muista asunnoista.

Ivakko kehottaakin sijoitusasuntoa Espanjasta suunnittelevien ottamaan huomioon uudet säännökset ja kohdistamaan asuntohaun sopiviin kohteisiin. Niitä ovat esimerkiksi kohteet, joissa on oma sisäänkäynti (rivitalot ja toisinaan alimman kerroksen kerrostaloasunnot) sekä erillistalot ja villat. On myös olemassa huoneistohotelleja, joissa on yksityisasuntoja. Näitä yksityisasuntoja voi jatkossakin vuokrata sekä lyhyt- että pitkäaikaisesti.

Lisäksi jo olemassa olevaan asuntokohteeseen voi mahdollisuuksien mukaan rakentaa oman sisäänkäynnin, jota on jo Aurinkorannikollakin jonkin verran tehty. Yksi varteenotettava vaihtoehto on vuokrata kiinteistöä pidempiaikaisesti (yli 2 kk) lyhytvuokrauksen sijaan. Tosin vuokratuotto on tällöin pienempää, mutta asunnon hoitokuluissa taas vastaavasti säästää huomattavasti.

Asuntoon voidaan mahdollisuuksien mukaan rakentaa oma sisäänkäynti.

Ivakon mukaan Aurinkorannikolla, kuten jokaisessa paikassa, jossa on paljon matkailua, voi olla sesonkiaikoina levotonta. Ehkä tämän kehityssuunnan hyvä puoli on se, että ympäristö ja asuminen saadaan rauhallisemmaksi. Sitä ainakin moni pidempiä aikoja rannikolla viettävä suomalaisasiakaskin toivoo!

Tulevista muutoksista ei kuitenkaan ole syytä huolestua. Toimien päätarkoitus on saada häiriötä aiheuttavat loma-asunnonvuokraajat kontrollin piiriin, jotta sekä lomailu että vakituinen asuminen sujuisi sekä paikallisilla asukkailla sekä turisteilla viihtyisästi.

Lue lisää asumisaiheisia artikkeleita Espanjasta:
Näin hankit NIE-numeron Espanjasta
Mitkä ovat Espanjan korkeimmat asuinpaikat ja millaista siellä on asua?
Paratiisi ulkomaalaisille eläkeläisille – Málagassa asuvista yli 65-vuotiaista joka viides on syntynyt ulkomailla, mutta mistä he ovat kotoisin?
Málagan kaupungissa vuokrataan joka kolmas kiinteistö turisteille
Torremolinosin parhaat asuinalueet

Lähteet:
fuengirola.es
surinenglish.com 08/24
surinenglish.com 06/24
surinenglish.com 07/24
surinenglish.com 09/24
surinenglish.com 08/24

Teksti ja kuvat Espanja.Com
anu.koivusaari@espanja.com

Espanja.Comin toimitusjohtaja ja kiinteistövälitysyrittäjä Ismo Ivakko on toiminut Costa del Solin kiinteistömarkkinoilla asunnonvälittäjänä vuodesta 1997 lähtien. Espanja.Comin hän perusti vuonna 2006 ajatuksenaan palvella ja auttaa Espanjaan matkaavia, sekä lyhyt tai pidempiaikaisesti Espanjaan muuttavia suomalaisia.

Ivakon lähes 30 vuoden kokemus Costa del Solin alueella työskentelystä ja asumisesta on mahdollistanut laajojen ja toimivien yhteistyöverkostojen luomisen sekä kattavan aluetuntemuksen.

Kiinteistövälityksen asiakaskunta koostuu pääosin suomalaisista, espanjalaisista, englantilaisista, hollantilaisista ja skandinaaveista, mutta vuosien varrella on palveltu useita muitakin kansallisuuksia. Monia asiakkaita on palveltu asunnon oston, myöhemmin asunnonvaihdon, sijoitusasuntojen oston tai remonttitarpeen yhteydessä. Uusia asiakkaita tulee usein nykyisten asiakkaiden suositusten kautta.

Mikäli olet kiinnostunut asunnon ostosta tai myynnistä Espanjan Aurinkorannikolta, ota yhteyttä Espanja.Comin asuntomyyntiin:
ismo.ivakko@espanja.com
p. +358 40 722 1472 tai +34 655 689 455
asunnot.espanja.com

Jaa:

Asumisen syysuutiskirje 01/2024

Elche on palmujen ja kenkien kaupunki