Rasitteellisten asuntojen määrä kasvussa Espanjan kiinteistömarkkinoilla
Asuntojen hintojen nousun myötä markkinoilla olevien rasitteellisten kiinteistöjen määrä on kasvanut. Esimerkiksi Moratalazin kaupunginosassa Madridissa myynnissä olevaa neljän makuuhuoneen asuntoa mainostetaan loistavaksi mahdollisuudeksi. Asunnon pyyntihinta on vain 210 000 euroa, mutta ilmoituksessa on kuva ainoastaan julkisivusta. Kun ilmoitusta lukee pidemmälle, käy ilmi, että asuntoa ei pääse katsomaan. Asunnon voi ostaa vain käteisellä ja se myydään rasitteineen.
Tällaisia asuntoja on satoja etenkin suurissa kaupungeissa, ja ne muodostavat nyt merkittävän osan kohtuuhintaisten kiinteistömarkkinoista. Vaikka kyseiset kiinteistöt ovat ostohinnaltaan edullisia, ne tulevat usein lopulta kalliiksi ostajilleen.
Edullinen hinta kertoo usein rasitteista
Kiinteistöportaali Idealista on lisännyt hakukoneeseensa uusia hakuehtoja, jotka kertovat kiinteistön omistusoikeudesta ja siitä, voiko asuntoon muuttaa heti vai myydäänkö se vuokrattuna tai vallattuna. Vuoden 2023 uusi asuntolaki vaatii, että näiden tekijöiden on käytävä ilmi myynti-ilmoituksista.
Idealistan tietojen mukaan maaliskuussa 2025 markkinoilla olleista asunnoista 2,6 % oli sellaisia, joihin ei voitu heti muuttaa. Kiinteistöistä 315 sijaitsi Barcelonassa ja 335 Madridissa. Nykyisin alle 200 000 euron hintaisista asunnoista 35 % on sellaisia, joilla on rasitteita. Kiinteistönvälittäjien keskusjärjestö FAI on havainnut näiden asuntojen määrän lisääntyneen. Kun aiemmin noin joka 20. markkinoilla oleva kiinteistö oli ongelmallinen, nyt joillakin alueilla jo joka viidennellä myynnissä olevalla asunnolla on rasitteita.
Rasitteelliset kiinteistöt kiinnostavat usein piensijoittajia, jotka pyrkivät hakemaan välitöntä tuottoa, tai yrityksiä, jotka pyrkivät hankkimaan omaisuutta isoilla alennuksilla. Lakiasiantuntijat kehottavat kuitenkin ostajia harkitsemaan, onko tuotto ajan, vaivan ja henkisen rasituksen arvoista.
Vallatun kiinteistön osto
Monimutkaisinta ja riskialtteinta on vallatun kiinteistön ostaminen. Asunto saattaa olla vallattuna 40–60 % normaalia hintaansa halvempi. Uusi omistaja joutuu kuitenkin ensimmäiseksi hakemaan häätöä, tai hänen on korvattava edellisen omistajan hakema häätö tekemällä uusi hakemus. Valtaukset aiheuttavat usein vakavia vaurioita kiinteistöille ja siitä aiheutuvat lisäkustannukset täytyy ottaa huomioon hintaa arvioidessa.
Toinen vaihtoehto on neuvotella ja tarjota asunnonvaltaajalle rahasummaa.
–Valtaajat eivät tosin enää lähde pois alle 15 000–40 000 eurolla, kertoo lakitoimisto Aestimatio Abogadesin toimitusjohtaja Luis Miguel Fernández.
Pelkkä omistusoikeus
Yhä useammat ilmoitukset koskevat siis pelkän omistusoikeuden myyntiä, mikä taas ei lupaa käyttöoikeutta asuntoon. Lopullinen käyttöoikeus on kokonaan toinen asia ja saattaa riippua epäselvistä asioista, kuten käyttöoikeuden haltijan kuolemasta. Rasitteellisten asuntojen ostaminen on suosittua, mutta on tärkeää analysoida tilanne tarkasti ja tutkia, onko kauppa kannattava, sanoo Vilches Abogadosin asianajaja Monteserret Acebes.
Ostajan tulee pyytää päivitetty kiinteistörekisteriote, josta käy ilmi mahdolliset kiinnitykset tai pantit. Taloyhteisöltä saatavalla velkatodistuksella varmistetaan, ettei myyjällä ole esimerkiksi maksamattomia kiinteistöveroja. Ostaja on vastuussa veloista kuluvan vuoden lisäksi myös kolmelta edelliseltä vuodelta.
Huutokaupat
Kiinteistöjen hankkiminen huutokaupoista tai pakkohuutokaupoista on myös ongelmallista. Hinnanalennus voi olla huomattava, mutta asunnon haltuunotto voi viedä 5–6 vuotta. Huutokaupasta ostavan on erityisen tärkeää selvittää asiakirjat ja tutkia rasitteet hyvin. Lisäksi tulee tutkia, myydäänkö kiinteistön omistusoikeus kokonaan vai vain osa siitä. Lakimies Mari Luz Rodríguez neuvoo tarkistamaan, onko kiinteistö asuttu ja tarvitseeko se mahdollisesti remonttia.
Vuokratun kiinteistön osto
Vähiten ongelmallista on vuokratun kiinteistön ostaminen silloin, kun myyjä pystyy todistamaan vuokralaisen maksukyvyn. Vuokrasopimus on silti tärkeää tutkia huolellisesti, koska vuokralaisella saattaa olla esimerkiksi etuosto- tai lunastusoikeus. Myös sopimuksen kesto ja vuokran maksujen toteutuminen ovat tärkeää tietoa.
Vanhat vuokrasopimukset voivat aiheuttaa ongelmia. Asiat saattavat mutkistua, jos vuokralainen maksaa elinikäistä minimivuokraa 200–300 euroa kuukaudessa. Jotkut ovat päätyneet maksamaan vuokralaiselle jopa 500 000 euroa saadakseen tämän pois talosta, kertoo Aestimatio Abogadosin Fernández.
Lue lisää:
Vuokrahintojen nousu hidastuu Aurinkorannikolla, mutta nousee sisämaassa
Turistilisenssi siirtyy Andalusiassa asunnon myynnin mukana
Aavekaupungit Espanjan rannikolla: puolet asunnoista on tyhjillään suurimman osan vuotta
Oulun Asuntomessuilta saa ideoita myös Espanjassa asumiseen ja rakentamiseen
Lähde
elpais.com
Kuvat Espanja.Com
Teksti Anne-Mari Lu
toimitus@espanja.com
