Espanjassa niin kiinteistön osto kuin myynti eroaa suomalaisesta järjestelmästä. Espanjalaisen järjestelmän mukaan suurin osa asuntokaupasta aiheutuvista kuluista kuuluu ostajalle. Myyjän maksettavaksi tulevat välityspalkkio, plusvalía eli maanarvonnousuvero, ja myyntivoittovero. Maaliskuun Ismon asuntovinkeissä käsitellään sitä, miten kiinteistön myyntiprosessi Espanjassa etenee ja kuinka suuret ovat myyntikulut.
Puerto Marina Propertiesin ja Espanja.Comin toimitusjohtajalla Ismo Ivakolla on lähes 30 vuoden kokemus Espanjan asuntokaupasta. Vuosien varrella hän on palvellut useita asiakkaita erilaisissa asunnon osto- ja myyntitilanteissa.
Asunnon myynnin yleisimmät syyt
Ivakko kertoo, että Espanjan asunnon myyntiin on useita, pääosin elämäntilanteeseen liittyviä syitä. Yksi yleisimmistä syistä on ikääntyminen ja siihen liittyvä kunnon huononeminen tai ikävässä tapauksessa vakava sairastuminen. Ivakon mukaan näissä tilanteissa moni haluaa palata pysyvästi takaisin kotimaahansa, ja luopua kokonaan Espanjan asunnosta. Toinen yleinen syy on Suomessa asuvan läheisen henkilön sairastuminen, jonka vuoksi Espanjan asunto halutaan realisoida.
Toisinaan asunnon myynnin takana saattavat olla myös muutokset perhe-elämässä tai taloudellisessa tilanteessa, joiden vuoksi Espanjan asunto halutaan myydä kokonaan pois tai vaihtaa suurempaan tai pienempään asuntoon. Lisäksi terveyssyiden vuoksi asunto halutaan joissain tapauksissa vaihtaa esteettömään tai muuten helpommin huolehdittavaan asuntoon, Ivakko toteaa.
Asunnot Espanja.Com ja Puerto Marina Properties palvelevat kiinteistön myyntitilanteessa
Ivakko kertoo, että asunnon myynti lähtee käyntiin tavallisimmin asiakkaan yhteydenotosta, jossa ilmaistaan halu myydä kiinteistö. Seuraavaksi sovitaan tapaaminen asiakkaan asunnolla, jossa kiinteistön kaikki tilat (mukaan lukien siihen mahdollisesti kuuluvat autopaikka ja varasto) käydään läpi. Mikäli kyseessä on huoneisto, myös taloyhteisön yhteiset tilat käydään läpi.
Lisäksi katsotaan alustavasti myös asunnon myyntiä varten tarvittavia dokumentteja, kuten kiinteistön julkinen kauppakirja (escritura de compraventa) ja maarekisteriote (nota simple) sekä keskustellaan asunnon myynnistä koituvista kuluista.
Seuraavaksi Ivakko tekee maksuttoman arvion asunnon myyntihinnasta muun muassa asuntotyypin sekä asunnon pinta-alan, kunnon ja sijainnin mukaan. Arviosta keskustellaan asiakkaan kanssa, ja kun hinta on saatu lyötyä lukkoon, siirrytään myyntisopimuksen laadintaan. Myyntisopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä Ivakko pyytää asiakkaalta vielä kiinteistö- ja jäteverokuitin edelliseltä vuodelta sekä varmistaa asiakkaan henkilöllisyyden. Hän myös käy asiakkaan kanssa toistamiseen läpi asunnon myynnistä aiheutuvat kulut.
Ivakko kertoo, että edellä mainittujen asioiden hoitamisen jälkeen aletaan valmistella asunnon esille laittamista. Asunnosta otetaan valokuvat ja videomateriaalia sekä kasataan kaikki tarvittava konkreettinen tieto, jotta voidaan laatia mahdollisimman kattava esittelyteksti. Seuraavaksi asunto laitetaan esille omille verkkosivuille sekä Espanjan suosituimpaan kiinteistöportaaliin Idealistaan usealla eri kielellä.
Ivakko lisää, että asuntoa markkinoidaan laajasti myös sosiaalisessa mediassa sekä se on esillä Espanja.Comin uutiskirjeessä, jolla on yli 22 000 tilaajaa. Lisäksi asunto jaetaan laajalle espanjalaisista ja ulkomaalaisista kiinteistövälittäjistä koostuvalle yhteistyöverkostolle.
Tämän jälkeen aletaan järjestellä ja sopia näyttöjä sekä odottelemaan tarjouksia.
Kiinteistön myyntiprosessi
Kun myyjä on hyväksynyt ostotarjouksen, laaditaan yleensä varaussopimus, jonka yhteydessä ostaja maksaa varausmaksuna 6000 €, kertoo Ivakko. Tässä vaiheessa asunto otetaan pois markkinoilta ja sitä ei enää esitellä muille asiakkaille.
Seuraavaksi edetään yksityiseen esikauppasopimukseen (contrato de arras), joka allekirjoitetaan ennen varsinaisen julkisen kauppakirjan allekirjoitusta. Esikauppasopimuksessa määritetään tarkemmin kaupan ehdot, kuten kaupan kohde, hinta, maksutapa ja aikataulu. Esikauppasopimuksen allekirjoituksen yhteydessä ostaja maksaa 10 % käsirahan (josta vähennetään aiemmin maksettu 6000 € varausmaksu) kaupan varmistamiseksi.
Mikäli ostaja peruu kaupan käsirahan maksamisen jälkeen, menettää hän maksamansa käsirahan. Jos taas myyjä peruu kaupan, joutuu hän palauttamaan sekä käsirahan että saman suuruisen summan korvauksena ostajalle. Tällä sopimuksella sitoutetaan ostaja ja myyjä kauppaan.
Ivakko kertoo, että ennen kauppaa tarkistetaan sähkö- ja vesisopimusten, kiinteistöveron, jätemaksun ja yhtiövastikkeiden tilanteet. Jos asuntoon kohdistuu lainaa, maksamattomia kiinteistöveroja, jätemaksuja tai yhtiövastikkeita, vähennetään ne viimeistään kaupantekotilanteessa maksettavasta loppukauppasummasta. Lainan kuoletus pitää sopia hyvissä ajoin lainan antaneen pankin kanssa, ja myös rasitteen poisto kiinteistörekisteristä on tärkeä sopia ennakkoon, jotta se ei jää merkintänä kiinteistörekisteriin.
Kaupan yhteydessä tarvitaan aina myös energiatodistus ja lisäksi on hyvä pyytää asuinkelpoisuustodistus, mikäli asuntoa halutaan vuokrata loma-asuntona.
Varsinaisen kauppakirjan allekirjoituksen yhteydessä ostaja suorittaa myyjälle kaupan loppuhinnan, ja asunnon omistus- ja hallintaoikeus siirtyy ostajalle. Kauppakirja allekirjoitetaan julkisen notaarin toimistossa, jossa sekä myyjän että ostajan on oltava paikalla henkilökohtaisesti tai valtakirjalla edustettuna. Valtakirjan voi allekirjoittaa notaarilla joko Espanjassa tai kaksikielisenä esimerkiksi Suomessa.
Kiinteistön myynnistä aiheutuvat kulut
Kiinteistön myyjän maksettavaksi tulevat välityspalkkio, plusvalía eli maanarvonnousuvero, ja myyntivoittovero.
Ivakko kertoo, että asunnon välityspalkkio on Espanjassa pääsääntöisesti 5 %. Mikäli asunnon ostaja tulee toisen välittäjän kautta, jakavat välittäjät palkkion puoliksi.
Plusvalía-vero
Plusvalía-vero on kunnallinen maan arvonnousuvero, joka peritään kiinteistöjen myynnin, lahjoituksen tai perimisen yhteydessä. Vero määräytyy kiinteistön maan verotusarvon ja omistusajan perusteella (mitä pidempään kiinteistön on omistanut, sitä korkeampi vero on). Veron suuruus vaihtelee kunnittain.
Jos myyjä on ei-residentti Espanjassa, ostajan pitää pidättää kauppahinnasta varoja Plusvalía-veron sekä ei residentin 3 % myyntivoittoveron maksamiseksi. Muutoin mahdolliset maksamattomat verot saattaisivat rasittaa kiinteistöä ja siirtyä siten ostajalle. Ivakko toteaa, että Plusvalia-veron määrä voidaan laskea etukäteen, kun tiedetään asunnon kiinteistöverotiedot ja ostopäivämäärä sekä myyntipäivämäärä.
Myyntivoittovero
Ivakon mukaan myyntivoittovero maksetaan mahdollisesta myyntiarvon ja hankinta-arvon erotuksesta. Veroilmoitus laaditaan eri tavalla residenteille ja ei-residenteille.
Mikäli myyjä on verotuksellisesti ei-residentti Espanjassa (eli hän on yleisesti verovelvollinen muualla), ostajan täytyy suorittaa 3 prosentin veronpidätys myyntihinnasta. Kaupan jälkeen myyjän on tehtävä myyntivoittoveroilmoitus, jossa hän joutuu maksamaan mahdollisen lisäveron tai voi vastaavasti saada veronpidätyksen osittain tai kokonaan palautetuksi, mikäli voittoa ei syntynyt, kertoo Ivakko. Pidätettyä summaa voi hakea takaisin, mikäli myyntivoittovero ei ole suurempi kuin pidätetty summa ja muut verovelvollisuudet on hoidettu.
Mikäli myyjä on residentti Espanjassa, on myyntivoittovero 19–26 %, riippuen myyntivoiton suuruudesta. Asunnon myynnistä tulee ilmoittaa seuraavassa veroilmoituksessa sekä maksaa siitä koituvat verot, muistuttaa Ivakko. Jos myyjä on aikeissa ostaa uuden asunnon Espanjasta, josta tulisi hänen pysyvä kotinsa, myyntivoittoveroa ei tarvitse maksaa ollenkaan, Ivakko toteaa. Mikäli kahden vuoden sisällä ei synny uutta kauppaa pysyvästä kodista tai jos uusi koti myydään ennen kuin siinä on asuttu itse kolme vuotta, tulee myyjän maksaa myyntivoittovero.
Yli 65-vuotias residentti saa myydä vakituisen asunnon verovapaasti. Myyntivoittovero maksetaan myyntiarvon ja hankinta-arvon erotuksesta. Kuluina voidaan vähentää alkuperäiset asunnon ostokulut sekä myymisen kulut kuten verot ja välityspalkkiot.
Asunnon myyntiasioissa kannattaa ottaa yhteyttä Aurinkorannikolla pitkään toimineeseen kiinteistövälittäjään Ismo Ivakkoon. Kaikki asunnon myyntiin liittyvät asiat hoituvat Asunnot Espanja.Comin ja Puerto Marina Propertiesin kautta luotettavasti ja ripeästi. Toimimme läheisessä yhteistyössä luotettavien suomenkielisten lakitoimistojen kanssa, joten kauttamme löytyy myös päteviä ja kokeneita juristeja varmistamaan asuntokaupan sujuminen lainmukaisesti ja joustavasti ilman ikäviä yllätyksiä.
Lue lisää Ismon asuntovinkkejä:
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Asunnon ostokulut Espanjassa
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Remontointi ja rakentaminen Espanjassa
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Asunnon etäostaminen Espanjasta
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Aurinkorannikon asuntojen hintataso
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Espanjan kiinteistövälitysjärjestelmä ja oman asunnon etsiminen
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Muutoksia turistiasuntojen rekisteröimiseen
Kuvat ja teksti päätoimitus Espanja.Com
Anu Koivusaari
anu.koivusaari@espanja.com
Espanja.Comin ja Puerto Marina Propertiesin toimitusjohtaja ja kiinteistövälitysyrittäjä Ismo Ivakko on toiminut Costa del Solin kiinteistömarkkinoilla asunnonvälittäjänä vuodesta 1997 lähtien. Espanja.Comin hän perusti vuonna 2006 ajatuksenaan palvella ja auttaa Espanjaan matkaavia, sekä lyhyt tai pidempiaikaisesti Espanjaan muuttavia suomalaisia.
Ivakon lähes 30 vuoden kokemus Costa del Solin alueella työskentelystä ja asumisesta on mahdollistanut laajojen ja toimivien yhteistyöverkostojen luomisen sekä kattavan aluetuntemuksen.
Kiinteistövälityksen asiakaskunta koostuu pääosin suomalaisista, espanjalaisista, englantilaisista, hollantilaisista ja skandinaaveista, mutta vuosien varrella on palveltu useita muitakin kansallisuuksia. Monia asiakkaita on palveltu asunnon oston, myöhemmin asunnonvaihdon, sijoitusasuntojen oston tai remonttitarpeen yhteydessä. Uusia asiakkaita tulee usein nykyisten asiakkaiden suositusten kautta.
Mikäli olet kiinnostunut asunnon ostosta tai myynnistä Espanjan Aurinkorannikolta, ota yhteyttä Espanja.Comin asuntomyyntiin:
ismo.ivakko@espanja.com
p. +358 40 722 1472 tai
+34 655 689 455
WhatsApp +34 655 68 94 55
Palveluajat ovat maanantaista perjantaihin klo 09.00–20.00 ja lauantaisin klo 10.00–16.00.
asunnot.espanja.com
elponiente.com
