Mikä ihmeen taloyhteisö?

Espanjan ulkopuolelta tulevat kiinteistönostajat, olipa heidän uusi kotinsa kerrostalossa, rivitalossa tai erillistalossa, joutuvat usein kohtaamaan käsitteet ”kiinteistönomistajien yhteisö” ja “taloyhteisö” ensimmäistä kertaa. Lue, mistä niissä on kysymys.

Kaikista kiinteistönomistajista, joiden asunto sijaitsee rakennuksessa tai alueella, joiden asukkailla on yhteisiä tiloja, kuten käytäviä, hissejä, puutarhoja, uima-altaita ja jopa yksityisiä teitä, tulee Espanjassa kiinteistönomistajien yhteisön (comunidad de propietarios) jäseniä.

Yhteiset tilat eivät ole omistajan asunnon sisällä, mutta hän omistaa silti oman suhteellisen osuutensa niistä, sanoo Manuel Jiménez Caro, Málagan ja Melillan kiinteistöhallintoviraston (Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla, CAF) puheenjohtaja.

Talohteisö ja puheenjohtaja

Omistajat maksavat yhteisölle kuukausimaksun, johon kuuluvat muun muassa kulut yhteisten tilojen hoitamisesta. Yhteisöt pitävät säännöllisiä kokouksia päättääkseen yhteisistä asioista, joihin lukeutuu esimerkiksi taloyhteisön hallituksen, presidentin sekä isännöitsijän valinta.

Presidentti on taloyhteisön laillinen edustaja, Jiménez kertoo, mutta yksin hän voi tehdä päätöksiä vain hätätapauksissa. Presidentti ei voi tehdä yhteisön kokouksessa mitään, mistä ei ole etukäteen sovittu. Jiménez kuitenkin myöntää, että päätöksenteko yhteisössä voi erikoisine kiemuroineen olla hämmentävää jopa espanjalaiselle.

Taloyhteisöjä hallitseva laki on peräisin vuodelta 1960, jolloin yhteisöt olivat hyvin erilaisia. Jiménez kertoo, että laissa, joka tunnetaan nimellä ”horisontaalinen kiinteistölaki”, on vain 24 artiklaa, eikä siinä oteta huomioon kaikkia palveluja, joita yhteisöillä nykyään on.

Näitä ovat muun muassa uima-altaat ja padel-kentät. Siinä ei myöskään mainita nykypäivänä olennaisia energiatehokkuuden liittyviä seikkoja. Moniin tämän päivän kysymyksiin siitä, mitä yhteisö voi tai ei voi tehdä, vastataankin tuomioistuimien kautta tulleiden ennakkotapausten avulla.

Helmikuun 2024 uutisoidussa tapauksessa eräälle Esteponan taloyhteisön presidentille maksettiin suurta palkkaa kyseisten tehtävien hoidosta. Palkanmaksuun liittyvää asiaa ei rajata horisontaalisessa kiinteistölaissa, vaan kuten kaikki asiat, siitä on sovittava omistajakokouksessa.

Otsikoihin nousseessa tapauksessa yhteisön säännöissä todettiin, että presidentin työstä ei makseta palkkaa. Tässä tapauksessa presidentti rikkoi edustamansa yhteisön sääntöjä, Jiménez totetaa. Jiménez lisäsi, että omistajat voivat sopia asioista haluamallaan tavalla, mutta vain lain ja omien sääntöjensä rajoissa.

Isännöintitoimisto

Isännöintitoimisto kulkee Espanjassa nimellä administrador. Isännöintitoimisto on käytännössä välttämätön, ja mitä suurempi yhteisö, sitä olennaisempi se on.

Jiménez listaa joitain taloyhteisön velvollisuuksia, jotka liittyvät verolomakkeisiin, kirjanpitoon, sopimuspalveluihin, vakuutuksiin tai maksamattomien vastikemaksujen perinnän valmisteluun. Hän totesi, että teoriassa yhteisö voisi hoitaa oman hallintonsa, mutta harvat presidentit haluavat ottaa tällaisen vastuun.

Vaikka laissa ei nimenomaisesti sanota, että Málagan alueella yhteisön asioita hoitavan isännöintitoimiston tulee olla Málagan ja Melillan kiinteistöhallintovirastoon (CAF) kuuluva ammattilainen, Jiménez toteaa, että tehtävään otetun henkilön on oltava pätevä. Viimeaikoina asuntolaissa (Ley de Vivienda) on täsmennetty, mitä nämä pätevyysvaatimukset ovat, ja siinä on tehty vastuuvakuutuksesta pakollinen, minkä CAF puolestaan tarjoaa jäsenilleen.

Valitusten käsittely

Isännöintitoimiston on työskenneltävä avoimesti ja rehellisesti ja toimittava aina yhteisön edun mukaisesti. Mikäli tämä ei toteudu, omistajilla on mahdollisuus tehdä valitus CAF:ille. Jos isännöintitoimiston todetaan toimineen väärin, sille määrätään seuraamuksia tai lakkautetaan kiinteistöhallintoviraston jäsenyys.

Yhteisö voi myös omistajien niin päättäessä vaihtaa isännöintitoimistoa, jos nykyiseen ei olla tyytyväisiä. Silloin on tarkistettava, millainen sopimus isännöintitoimiston kanssa on ja mitä siinä määritellään irtisanomisajasta.

Kansainväliset omistajat ja valtakirjaäänestys

1960-luvulla laadittu taloyhteisöjä hallitseva laki ei tietenkään osannut millään tavoin huomioida tänä päivänä vallitsevaa kansainvälisten kiinteistönomistajien kirjoa. Tämän huomioimiseen ainoa tapa on “maalaisjärki”, toteaa Jiménez.

Taloyhteisön, joka on kansainvälinen, kannattaa palkata isännöintitoimisto, joka pystyy lähettämään kaikki tiedotteet eri kielillä. Yhteisö voi maksaa tulkille osallistumisesta kokouksiin, mutta se, kuten kaikki päätökset, tulee sopia yhteisön kokouksissa.

Tällä hetkellä Andalusian alueen taloyhteisön kokoukset on pidettävä fyysisessä tilassa. Videoneuvottelut sallittiin vain Covid-pandemian aikana. Jiménez uskoo kuitenkin, että videoneuvotteluvaihtoehto sisällytetään lakimuutokseen lähitulevaisuudessa.

Siihen asti omistaja, joka ei pääse paikalle, voi delegoida toisen omistajan äänestämään valtakirjalla. Tästä Jiménez haluaa kuitenkin varoittaa, että, yleinen virhe on, että monet ulkomaalaiset antavat äänensä presidentille tai jopa isännöintitoimiston edustajalle, eivätkä ymmärrä, että heidän äänensä voidaan käyttää moneen eri asiaan.

Yleisesti ottaen valtakirjaäänestyksen ääni pitäisi antaa jokaiselle yksittäiselle asialle erikseen, mutta monet ulkomaalaiset allekirjoittavat yleisvaltuutuksen kaikkiin asioihin.

Saatuaan kutsun kokoukseen sähköpostitse tai kirjeellä omistaja voi vastata, että hän haluaa siirtää äänensä valitsemalleen edustajalle kyseisessä kokouksessa tai koskien vain yhtä tiettyä esityslistan kohtaa.

Lue lisää asumisesta Espanjassa:
Ekspatit äänestivät Espanjan maailman parhaaksi maaksi asua
Diginomadit suosivat Costa del Solin ”Kultaisen kolmion” aluetta
Espanjan 10 kalleinta kaupunkia asua
Uusi keittiö Espanjassa – helppo homma?
Lomavaraussivusto paljastaa Aurinkorannikon halvimmat ja kalleimmat lomavuokra-asunnot
Asuntojen myyntihinnat nousivat Málagan maakunnassa Espanjan kolmanneksi eniten
Miksi ulkomaalaiset eläkeläiset viihtyvät niin hyvin Torreviejan seudulla?
Málagan parhaat asuinalueet

Lähde
surinenglish.com

Teksti ja kuvat Espanja.Com
toimitus@espanja.com