Asuminen ja eläminen Espanjassa

9.9.2026

Taloyhteisön päätös voi estää turistivuokrauksen – näin säännöt toimivat Espanjassa

Asunnon omistaminen Espanjassa ei enää automaattisesti tarkoita, että sen voisi ottaa turistivuokrauskäyttöön. Huhtikuusta 2025 lähtien uuden turistivuokrauksen aloittamiseen on tarvittu myös taloyhteisön nimenomainen hyväksyntä. Muutos on vahvistanut asukkaiden asemaa alueilla, joilla turistiasunnot ovat aiheuttaneet kiistoja ja häiriötä.

Asia on erityisen merkittävä Costa del Solilla, Costa Blancalla, Baleaareilla ja Kanariansaarilla, joissa moni asunnon omistaja saattaa harkita sen vuokraamista matkailijoille.

Espanjan taloyhteisöjä koskevaa Ley de Propiedad Horizontal -lakia muutettiin 3. huhtikuuta 2025. Sen jälkeen omistajan, joka haluaa aloittaa asunnossaan turistivuokraustoiminnan, on pitänyt saada siihen taloyhteisön hyväksyntä etukäteen.

Kolmen viidesosan enemmistö ratkaisee

Taloyhteisön kokous voi hyväksyä, rajoittaa ja asettaa ehtoja yksittäisten asuntojen turistivuokraamiseen tai kieltää turistivuokrauksen koko taloyhteisössä. Näihin päätöksiin tarvitaan vähintään kolmen viidesosan enemmistö kaikista omistajista, joiden on samalla edustettava vähintään kolmea viidesosaa taloyhteisön osuuksista.

Sama enemmistö voi päättää turistivuokrausta harjoittavan asunnon korkeammista yhteisistä maksuista. Lisä saa olla korkeintaan 20 prosenttia.

Käytännössä tämä on merkinnyt suurta muutosta aikaisempaan tilanteeseen. Turistivuokrausta suunnittelevan omistajan on nykyisin selvitettävä kaupungin ja itsehallintoalueen sääntöjen lisäksi myös taloyhteisön kanta.

Vanhoilla turistiasunnoilla on eri asema

Muutos ei lähtökohtaisesti tarkoittanut sitä, että kaikki jo toiminnassa olleet turistiasunnot olisivat joutuneet hakemaan taloyhteisöltä uuden luvan.

Lakiin sisältyvän siirtymäsäännöksen mukaan ennen 3. huhtikuuta 2025 turistivuokrausta harjoittanut omistaja voi jatkaa toimintaa, jos asunto oli jo tuolloin otettu asianmukaisesti turistivuokrauskäyttöön alueellisen matkailulainsäädännön mukaisesti. Toimintaa saa jatkaa kyseisen sääntelyn ehtojen ja määräaikojen puitteissa.

Myös tällaisissa tapauksissa taloyhteisön aiemmilla säännöillä voi kuitenkin olla merkitystä. Jos taloyhteisöllä on jo ennestään ollut selkeä turistimajoitusta tai muuta vastaavaa käyttöä koskeva kielto, toimintaa ei välttämättä voida jatkaa.

Ávilan tapaus osoitti vanhan kiellon merkityksen

Vuonna 2026 Espanjan oikeus- ja rekisteriviranomaiset käsittelivät useita tapauksia, joissa taloyhteisön säännöt olivat ristiriidassa omistajan suunnitteleman turistivuokrauksen kanssa.

Ávilassa taloyhteisö oli päättänyt vuosina 2021 ja 2022, ettei rakennuksessa sallita turistiasuntoja. Päätös oli myöhemmin merkitty kiinteistörekisteriin.

Kun yhden asunnon omistaja myöhemmin haki lyhytaikaiseen turistivuokraukseen tuolloin käytössä ollutta valtakunnallista rekisterinumeroa, hakemus hylättiin. Espanjan oikeusturvasta ja rekisteriasioista vastaava Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública vahvisti maaliskuussa 2026, että aikaisempi taloyhteisön kielto esti turistitoiminnan.

Marbellassa jopa vanha ilmaus ”vain asumiseen” on ollut ratkaiseva

Marbellassa käsitellyssä tapauksessa taloyhteisön rekisteröidyissä säännöissä määrättiin, että huoneistoja sai käyttää ainoastaan asumiseen.

Viranomainen katsoi tämän riittävän estämään asunnon ottamisen turistivuokrauskäyttöön. Huhtikuussa 2026 annetussa ratkaisussa omistajan valitus hylättiin. Ratkaisussa viitattiin myös useisiin aikaisempiin vastaaviin päätöksiin.

Marbellassa on käsitelty vuoden 2026 aikana useita muitakin tapauksia, joissa vuosikymmeniä vanhat taloyhteisön säännöt ovat nousseet turistivuokrausta suunnittelevan omistajan esteeksi.

Valtakunnallinen vuokrarekisteri kaatui korkeimmassa oikeudessa

Tilannetta monimutkaistaa se, että Espanjan valtakunnallista lyhytaikaisvuokrauksen rekisterijärjestelmää koskevat säännöt muuttuivat kesällä 2026.

Espanjan korkein oikeus kumosi toukokuussa 2026 suuren osan vuoden 2024 asetuksella luodusta Registro Único de Arrendamientos -menettelystä. Tuomioistuimen mukaan valtiolla ei ollut toimivaltaa luoda omaa kattavaa valtakunnallista rekisterimenettelyä alueellisten järjestelmien päälle.

Tämä tarkoittaa, ettei aiemmin mainituissa Ávilan ja Marbellan tapauksissa tehtyjä rekisterinumeroa koskevia ratkaisuja voi sellaisenaan soveltaa nykytilanteeseen.

Korkeimman oikeuden ratkaisu ei kuitenkaan vaikuttanut taloyhteisölain mukaiseen lupavaatimukseen, vaan uuden turistivuokraustoiminnan aloittamiseen tarvitaan edelleen taloyhtiön nimenomainen hyväksyntä.

Taloyhteisön lupa ei ratkaise kaikkea

Omistajan kannalta yksi olennaisista asioista on, että taloyhteisön lupa on vain yksi turistivuokrauksen edellytyksistä. Turistiasuntoihin sovelletaan lisäksi itsehallintoalueen matkailulainsäädäntöä ja usein myös kaupungin omia kaavoitus- ja käyttötarkoitussääntöjä.

Esimerkiksi Andalusiassa, Valencian itsehallintoalueella, Baleaareilla ja Kanariansaarilla turistiasuntojen sääntely eroaa toisistaan merkittävästi. Siksi yhdessä kaupungissa sallittu toiminta ei välttämättä ole mahdollista toisessa, vaikka taloyhteisö suhtautuisi siihen myönteisesti.

Turistivuokrausta suunnittelevan kannattaa tarkistaa säännöt tarkkaan

Turistivuokrausta harkitsevan kannattaa selvittää ainakin taloyhteisön rekisteröidyt säännöt sekä mahdolliset turistivuokrausta koskevat päätökset. Lisäksi on tarkistettava, sallivatko itsehallintoalueen ja kunnan määräykset turistivuokrauksen kyseisessä asunnossa.

Erityisen tärkeää tämä on silloin, kun asuntoa ollaan ostamassa sijoituskohteeksi ja vuokratuotot perustuvat lyhytaikaiseen lomavuokraukseen.

Asunto voi sijaita juuri sopivalla turistialueella ja täyttää muuten kaikki matkailukäytön vaatimukset, mutta taloyhteisön päätös voi silti estää turistivuokraustoiminnan aloittamisen. Nykyisin kannattaakin selvittää taloyhtiön säännöt yhtä huolellisesti kuin asunnon sijainti, hinta ja mahdollinen vuokratuotto.

Lähteet
que.es
boe.es1
boe.es2
boe.es3
poderjudical.es

Pääkuva ja teksti päätoimitus Espanja.Com
Anu Koivusaari
anu.koivusaari@espanja.com

Lue lisää: