Asuminen ja eläminen Espanjassa

18.3.2026

Uudisasunto on Espanjassa yhä harvemman ulottuvilla – hinta jo 43 prosenttia jälleenmyyntiasuntoa korkeampi

Uudisasunnosta on tullut Espanjassa monelle lähes saavuttamaton haave. Sen hinta on keskimäärin 43 prosenttia korkeampi kuin jälleenmyyntiasunnon, ja viime vuoden aikana uudisasuntojen hinnat nousivat 10,4 prosenttia. Inflaation vaikutus huomioon ottaen nousua kertyi 7,6 prosenttia. Uusien ja jälleenmyyntiasuntojen välinen hintaero alkoi kasvaa vuodesta 2015 lähtien ja on pysynyt huipputasollaan jo kahden vuoden ajan.

Rannikko, saaret ja suurkaupunkien lähialueet kalleimpia

Kalleinta uudisasunnon ostaminen on saarilla, Espanjan pohjoisrannikolla, Välimeren rannikolla sekä Madridin ja Barcelonan metropolialueiden kunnissa. Näillä alueilla uuden asunnon neliöhinta kohoaa jopa 3000 euroon. Koko maan keskiarvo oli viime vuonna 2567 euroa neliöltä, mikä on jo 17 prosenttia korkeampi kuin vuoden 2007 asuntokuplan huippuvaiheessa.

Tiedot käyvät ilmi Tinsa by Accuminin tuoreesta tutkimuksesta. Espanjan suurimman arviointiyhtiön selvitys tarkastelee uudisasuntomarkkinoiden kehitystä vuonna 2025, jolloin kiinteistömarkkinat nousivat jälleen tasoille, joita nähtiin aiemmin asuntokuplan aikaan.

Tarjontapula ja väestönkasvu nostavat hintoja

Uudisasuntojen vähäinen tarjonta ja voimakas kysyntä ovat nostaneet hinnat monille liian korkeiksi. Taustalla vaikuttaa erityisesti väestön voimakas kasvu viimeisten viiden vuoden aikana. Samalla asuntojen hinnat ovat nousseet jatkuvasti palkkoja nopeammin, eikä vuosien 2021 ja 2022 ostovoiman heikkenemistä ole vieläkään saatu täysin kurottua umpeen.

Näiden olosuhteiden seurauksena uusien asuntojen hinnat ovat nousseet selvästi jälleenmyyntiasuntoja korkeammiksi. Jälleenmyyntiasunnot ovatkin jo pitkään muodostaneet valtaosan Espanjan asuntokaupoista.

Monella alueella asumiskustannukset ylittävät suositukset selvästi

Kotitalouksien kuormitus uudisasunnon ostamisessa oli viime vuonna koko Espanjan tasolla 43 prosenttia käytettävissä olevista tuloista. Alueilla, joilla on paljon kansainvälistä kysyntää, kuten Benidormissa, Marbellassa ja Torreviejassa, nousi kuormitus jopa 80 prosenttiin.

Tutkimuksessa mukana olleista 127 paikkakunnasta 95:ssä asumiskustannukset ylittivät 35 prosenttia tuloista. Tämä on enemmän kuin monien asiantuntijoiden suosittelema enimmäistaso. Espanjan valtion asuntolain mukaan asuntoa pidetään kohtuuhintaisena silloin, kun asumiseen kuluu enintään 30 prosenttia tuloista.

Uudistuotanto palvelee yhä useammin hyvätuloisia ja matkailua

Tinsa by Accuminin tutkimusjohtaja Cristina Arias arvioi, että väestön tilantarve ja uudisasuntojen puute siirtävät kysyntää asuntosegmentistä toiseen. Jälleenmyyntiasuntojen kysyntä tulee kasvamaan ja niiden hintataso kiristymään.

Tutkimuksen mukaan markkinoiden muutos on johtanut siihen, että uudisasuntotuotanto suuntautuu yhä useammin hyvätuloisille ostajille ja matkailuun liittyvään kysyntään. Se ei siten helpota vakituisen asumisen asuntopulaa kaikkein tiheimmin asutuilla alueilla.

Hinnat ovat nousseet kuplavuosia korkeammalle – mutta vertailu vaatii tarkkuutta

Vuoden 2025 poikkeuksellisen vilkkaat kiinteistömarkkinat ylittivät joitakin asuntokuplan aikaisia merkkipaaluja ja kiristivät asuntomarkkinoita entisestään. Nimellisesti tarkasteltuna uudisasuntojen arvo on noussut 82 prosenttia vuoden 2008 kriisin pohjalukemista. Nyt hinnat ovat jo 17 prosenttia korkeammalla kuin vuoden 2007 kuplan huippuvaiheessa.

Tutkimuksessa kuitenkin muistutetaan, että tällainen vertailu voi johtaa harhaan, koska inflaatio vääristää pitkän aikavälin hintakehitystä.

Kun elinkustannusten nousu huomioidaan, uudisasuntojen arvo on noussut vuoden 2008 pohjalukemista 44 prosenttia, mutta jää edelleen 18 prosenttia vuoden 2007 huipun alapuolelle. Jällenmyyntiasuntojen hinnat ovat puolestaan nousseet vuoden 2008 pohjalukemista 21 prosenttia inflaatiokorjattuna, mutta ne ovat silti yhä 38 prosenttia alempana kuin kuplavuoden huipulla.

Työvoimapula hidastaa rakentamista

Rakennusalan toimijat ovat perustelleet uudistuotannon hidasta kasvua pitkään materiaalikustannusten nousulla. Vaikka materiaalien hinnat ovat tasaantuneet vuosien 2021–2023 voimakkaiden nousujen jälkeen ja vaikka niiden kallistuminen jäi vuonna 2025 inflaatiota pienemmäksi, työvoimapula syö osan helpotuksesta.

Tutkimuksen mukaan juuri työvoiman niukkuus selittää osaltaan sitä, miksi uudisasuntojen lopulliset hinnat jatkavat nousuaan.

Rakentaminen lisääntyy, mutta ei tarpeeksi nopeasti

Vaikka kustannuspaine ei ole enää yhtä voimakas kuin aiemmin, asuntotuotanto ei ole lähtenyt kasvuun odotetulla vauhdilla. Rakenteilla olevien asuntojen määrä kasvoi Espanjassa vuonna 2025 yhteensä 8,8 prosenttia, mutta kasvu jäi selvästi edellisvuotta hitaammaksi. Vuonna 2024 vastaava nousu oli vielä 16,7 prosenttia.

Viimeisen viiden vuoden aikana uudisasuntorakentaminen on ollut erityisen merkittävää Sevillan, Madridin, Guadalajaran, Valladolidin, Málagan, Navarran, Almerían, Alicanten ja Álavan maakunnissa. Tutkimuksen mukaan näitä alueita yhdistää se, että ne ovat työllisyyden keskuksia, matkailun vetovoima-alueita tai sijainteja, joista on hyvät yhteydet tärkeimmille työssäkäyntialueille.

Lähde
elpais.es

Kuvat ja teksti päätoimitus Espanja.Com
Anu Koivusaari
anu.koivusaari@espanja.com

Lue lisää: