Ismon asuntovinkit: Uudiskohde vai jälleenmyyntiasunto Espanjassa? Näin vaihtoehdot eroavat toisistaan
Uudiskohde houkuttelee helppoudella ja modernilla tekniikallaan, jälleenmyyntiasunnossa taas voi saada enemmän neliöitä ja paremman sijainnin samalla rahalla. Espanjassa asunnon ikä vaikuttaa paljon muuhunkin kuin ulkonäköön. Lokakuun asuntovinkeissä Ismo Ivakko kertoo, mitä seikkoja ostajan kannattaa vertailla ennen päätöstä.
Costa del Solilta asuntoa etsivän kannattaa jo ostoprosessin alkuvaiheessa pohtia, valitseeko uudiskohteen vai jälleenmyyntiasunnon. Rannikolle rakennetaan paljon uusia asuntoja, mutta iso osa parhailla paikoilla olevasta tarjonnasta sijaitsee jo vuosikymmeniä vanhoissa taloissa.
Ivakon mukaan kumpikaan vaihtoehto ei ole automaattisesti toista parempi. Ratkaisevaa on, mitä asunnolta haluaa ja millaisia toimenpiteitä on valmis tekemään kaupan jälkeen.
Uudiskohde tarjoaa huoletonta asumista ja modernia mukavuutta
Uudiskohteen suurin etu on yleensä se, että asuntoon voi muuttaa ilman remonttia. Keittiö, kylpyhuoneet, sähköjärjestelmät ja putkistot ovat uusia, eikä ensimmäisiksi vuosiksi yleensä pitäisi olla tiedossa suuria korjauksia, toteaa Ivakko.
Myös ero asumismukavuudessa voi olla huomattava. Uusissa rakennuksissa eristykseen ja energiatehokkuuteen kiinnitetään enemmän huomiota kuin vuosikymmeniä sitten rakennetuissa taloissa. Tämä näkyy esimerkiksi ikkunoissa, lämmöneristyksessä sekä lämmitys- ja jäähdytysratkaisuissa.
Asia on tärkeä talvella myös Etelä-Espanjan ilmastossa. Aurinkorannikollakin vanha asunto voi tuntua tammikuussa yllättävän kylmältä, jos ikkunat vetävät ja rakenteet eristävät huonosti.
Uudiskohteissa myös yhteiset tilat ovat usein näyttäviä ja ne tarjoavat lisäarvoa asumiseen. Taloyhtiössä voi olla uima-allasalueen lisäksi kuntosali, pelikenttiä, viheralueita, coworking- eli yhteisöllisiä tiloja tai muita palveluja. Kaikella tällä on kuitenkin hintansa, muistuttaa Ivakko.
Myös uudiskohteissa voi olla rakennusvirheitä – vastuuajat vaihtelevat 1–10 vuoteen
Uusi asunto ei tarkoita sitä, ettei rakennuksessa ja asunnossa voisi olla virheitä. Espanjan rakennuslaki määrittelee rakennusprosessiin osallistuville tahoille eri pituiset vastuuajat sen mukaan, millaisesta rakennusvirheestä on kyse, kertoo Ivakko:
Yhden vuoden vastuu koskee rakennustyön toteutuksessa syntyneitä puutteita, jotka vaikuttavat viimeistelyyn tai pintarakenteisiin. Tällaisia voivat olla esimerkiksi tietyt maalausvirheet, virheet laatoituksessa tai lattianasennuksessa.
Kolmen vuoden vastuu koskee rakennusosien tai teknisten järjestelmien virheitä, jotka heikentävät rakennuksen lain edellyttämiä asumisolosuhteita eli esimerkiksi sen käyttökelpoisuutta ja asumismukavuutta. Näitä voivat olla muun muassa virheet ilmastoinnin asennuksessa tai hajulukkojen asennuksissa.
Kymmenen vuoden vastuu koskee vakavimpia rakenteellisia virheitä. Näitä voivat olla perustuksiin, kantaviin rakenteisiin, palkkeihin, välipohjiin, kantaviin seiniin tai muihin rakenteellisiin osiin liittyvät viat, jotka vaarantavat rakennuksen mekaanisen kestävyyden tai vakauden.
Vastuuajat lasketaan lähtökohtaisesti rakennustyön vastaanottamisesta. Laissa säädetään lisäksi, että rakennusvirheisiin perustuva vaatimus on yleensä esitettävä kahden vuoden kuluessa siitä, kun vahinko on ilmennyt. Siksi uudiskohteessa havaitut viat kannattaa dokumentoida heti ja ilmoittaa niistä kirjallisesti mahdollisimman nopeasti, neuvoo Ivakko.
Jälleenmyyntiasunnon valtteina tilavammat huoneet ja parempi sijainti
Vanhoissa asunnoissa yksi suuri etu on usein tilankäyttö. Monissa 1970-, 1980- ja 1990-luvuilla rakennetuissa asunnoissa huoneet ja terassit ovat suurempia kuin uusissa kohteissa.
Vanhempien asuntojen vahvuus on usein myös sijainti. Parhaat tontit rakennettiin monessa Costa del Solin kaupungissa jo vuosikymmeniä sitten, toteaa Ivakko. Jos haluaa asua esimerkiksi kävelymatkan päässä rannasta, keskustasta, juna-asemasta ja palveluista, vaihtoehdot löytyvät enimmäkseen juuri vanhemmasta rakennuskannasta.
Uudiskohteita rakennetaan puolestaan paljon alueille, jotka ovat hieman kauempana vanhoista keskustoista.
Ostajan kannattaakin kysyä itseltään, kumpi on tärkeämpää: täysin uusi asunto vai sijainti, jota ei voi myöhemmin muuttaa, opastaa Ivakko.
Hyvin remontoitu jälleenmyyntiasunto yhdistää vanhan ja uuden parhaat puolet
Vanha asunto ei tietenkään tarkoita sitä, että siellä olisi välttämättä alkuperäinen keittiö ja 1980-luvun kylpyhuone. Hyvin remontoitu vanhempi asunto voi olla erittäin kiinnostava vaihtoehto. Silloin ostaja voi saada vanhemman kiinteistön hyvän sijainnin ja suuret tilat mutta samalla modernin keittiön, kylpyhuoneet ja tekniikan.
Tärkeää on kuitenkin selvittää, kuinka perusteellisesti remontti on tehty. Pelkkä pintaremontti ei kerro mitään siitä, missä kunnossa sähköjärjestelmä, putket, ikkunat tai vesieristykset ovat. Päällisin puolin tyylikäs asunto voi siis edelleen kätkeä taakseen vanhan tekniikan, varoittaa Ivakko.
Selvitä taloyhteisön kunto ennen kauppoja
Vanhaa asuntoa ostettaessa huomio kiinnittyy helposti itse huoneistoon. Vähintään yhtä tärkeää on kuitenkin selvittää koko rakennuksen kunto.
Onko julkisivua remontoitu? Entä kattoa, hissejä tai putkistoja? Onko taloyhtiöllä suunnitteilla isoja korjauksia?
Espanjalaisessa taloyhteisössä eli comunidadissa suuret remontit voivat tarkoittaa omistajille ylimääräisiä maksuja normaalin kuukausittaisen vastikkeen lisäksi. Siksi ennen kauppaa kannattaa tutustua taloyhteisön asiakirjoihin ja viimeisimpiin kokouspöytäkirjoihin, neuvoo Ivakko.
Uudessa talossa suurten korjausten riski on yleensä pienempi, mutta uusi ei myöskään tarkoita automaattisesti virheetöntä. Uudiskohteessakin kannattaa tarkistaa asunto huolellisesti ja ilmoittaa havaituista puutteista heti.
Mitä uudiskohteen ympärille rakennetaan?
Uudiskohdetta ostettaessa kannattaa tutkia myös lähiympäristöä. Esittelykuvissa näkyvät yleensä valmiit rakennukset, uima-altaat ja istutukset. Todellisuudessa ympärillä saattaa vielä olla rakentamattomia tontteja, ja seuraava rakennustyömaa voi käynnistyä muutaman kuukauden kuluttua.
Kannattaa lisäksi selvittää, mitä lähialueelle on kaavoitettu. Tämän päivän avoin merinäköala ei välttämättä ole sama viiden vuoden kuluttua, jos edessä olevalle tontille voidaan rakentaa, opastaa Ivakko.
Vanhemmalla ja valmiiksi rakennetulla alueella ympäristöä on usein helpompi arvioida. Kadut, palvelut ja naapuritalot ovat jo olemassa, joten ostaja näkee konkreettisesti, millaiseen ympäristöön on muuttamassa.
Energiatehokkuus vaikuttaa asumismukavuuteen ja kustannuksiin
Kiinteistön energiatehokkuuden merkitys kasvaa myös Espanjassa. Uusien rakennusten täytyy täyttää nykyiset energiatehokkuutta koskevat rakennusmääräykset. Vanhemmassa asunnossa eristys, ikkunat ja ilmanvaihto voivat olla huomattavasti vaatimattomampia.
Aurinkorannikolla tämä näkyy sekä kesällä että talvella. Hyvin eristetty asunto pysyy helpommin viileänä kesähelteillä ja lämpimänä talven viileinä öinä.
Vanhaankin asuntoon voidaan kuitenkin tehdä merkittäviä parannuksia esimerkiksi uusimalla ikkunat sekä lämmitys- ja ilmastointijärjestelmä, muistuttaa Ivakko.
Jälleenmyyntiasunnon asumismukavuutta voidaan parantaa uusimalla ilmastointi- ja lämmitysjärjestelmä. Kuvassa modernin Airzone-järjestelmän ohjauspaneelit, joiden avulla voidaan säätää lämpötiloja huonekohtaisesti.
Uudiskohteen ostokulut ovat yleensä suuremmat
Vanhan ja uuden asunnon välillä on eroa myös kaupantekoon liittyvissä veroissa. Seuraava vertailu koskee tavallista yksityishenkilön asuntokauppaa Andalusiassa ja yleisiä verokantoja. Muualla Espanjassa erityisesti jälleenmyyntiasunnon verotus voi olla erilainen, sillä jokainen itsehallintoalue päättää varainsiirtoveron eli ITP-veron (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) suuruudesta itsenäisesti, kertoo Ivakko.
Verotuksessa uudiskohteella tarkoitetaan pääsääntöisesti rakennuttajan tekemää asunnon ensimmäistä luovutusta. Tällöin ostaja maksaa asunnosta yleisesti 10 prosentin arvonlisäveron eli IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Lisäksi Andalusiassa maksetaan yleisen verokannan mukaan 1,2 prosentin leimavero eli AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
Jälleenmyyntiasunnon kaupasta ei tavallisesti makseta arvonlisäveroa, vaan ostaja maksaa varainsiirtoveron eli ITP-veron. Andalusiassa sen yleinen verokanta on 7 prosenttia, tarkentaa Ivakko.
Pelkästään yleisiä verokantoja vertaamalla uudiskohteen verot ovat siten noin 11,2 prosenttia ja jälleenmyyntikohteen 7 prosenttia.
Ero näkyy nopeasti euroissa, toteaa Ivakko. Jos asunnon hinta ja verotuksessa käytettävä arvo ovat 500 000 euroa, jälleenmyyntikohteen ITP-vero on 35 000 euroa. Asunnon hinnaksi veroineen tulee tällöin 535 000 euroa.
Uudiskohteessa 10 prosentin ALV on 50 000 euroa ja 1,2 prosentin AJD-vero 6000 euroa. Veroja kertyy siis yhteensä 56 000 euroa, jolloin 500 000 euron uudiskohteen hinnaksi veroineen tulee 556 000 euroa.
Samalla 500 000 euron lähtöhinnalla uudiskohde maksaa tässä esimerkissä verojen jälkeen 21 000 euroa enemmän kuin jälleenmyyntikohde, täsmentää Ivakko.
500 000 euron asunto – näin ostokulut eroavat
| Kulu | Jälleenmyyntikohde | Uudiskohde |
| Asunnon hinta | 500 000 € | 500 000 € |
| ITP-varainsiirtovero | 35 000 € (7 %) | – |
| ALV eli IVA | – | 50 000 € (10 %) |
| AJD-leimavero | – | 6 000 € (1,2 %) |
| Verot yhteensä | 35 000 € | 56 000 € |
| Hinta veroineen | 535 000 € | 556 000 € |
| Ero | +21 000 € |
Taulukossa eivät ole mukana esimerkiksi notaarin, kiinteistörekisterin, lakimiehen tai mahdolliseen rahoitukseen liittyvät kulut. Niiden määrä vaihtelee kaupan ja ostajan tilanteen mukaan, joten lopullinen hankintahinta on molemmissa vaihtoehdoissa taulukossa esitettyä summaa suurempi, huomauttaa Ivakko.
Kauppahinta ei aina ratkaise veron määrää
Erityisesti jälleenmyyntiasunnossa veroa ei voi aina laskea suoraan kauppahinnasta. Jos kiinteistölle on määritetty Espanjan kiinteistörekisterin valor de referencia eli verotuksessa käytettävä viitearvo, se toimii käytännössä verotuksen vähimmäispohjana. Jos kauppahinta, ilmoitettu arvo tai maksettu vastike on viitearvoa korkeampi, verotuksessa käytetään korkeampaa arvoa.
Siksi esimerkiksi 500 000 eurolla ostetun jälleenmyyntiasunnon ITP-vero ei välttämättä ole tasan 35 000 euroa. Jos verotuksessa käytettävä arvo on kauppahintaa korkeampi, myös maksettavan veron määrä kasvaa, selkeyttää Ivakko.
Verotuksessa on myös poikkeuksia
Edellä mainitut veroprosentit ovat yleisiä verokantoja. Andalusiassa voidaan tietyissä tilanteissa soveltaa alempia ITP- tai AJD-veroja, ja myös uuden asunnon ALV:ssa on joitakin poikkeuksia. Mahdollinen alennettu verokanta riippuu aina ostajan ja kohteen tilanteesta.
Ivakko vinkkaakin, ettei kannata vertailla pelkästään asuntojen myyntihintoja, vaan pyytää ennen tarjouksen tekemistä laskelma koko hankintahinnasta veroineen ja muine kaupankäyntikuluineen. Erityisesti jälleenmyyntikohteessa kannattaa tarkistaa myös kiinteistön verotuksessa käytettävä arvo ennen kauppaa.
Entä jälleenmyynti?
Ostajan kannattaa arvioida jo hankintavaiheessa myös asunnon tulevaa jälleenmyyntipotentiaalia ja sitä, millaiselle ostajakunnalle kohde myöhemmin voisi sopia.
Hyvällä paikalla sijaitseva vanhempi asunto voi säilyttää kiinnostavuutensa erittäin hyvin. Ranta, keskustan palvelut, juna-asema ja merinäköala eivät vanhene samalla tavalla kuin keittiö tai kylpyhuone, painottaa Ivakko.
Uuden asunnon etuna taas ovat moderni pohjaratkaisu, energiatehokkuus ja vähäinen remontointitarve, joita moni ostaja arvostaa.
Käytännössä jälleenmyyntiarvon kannalta tärkein asia ei siis välttämättä ole asunnon ikä. Usein tärkeämpiä ovat sijainti, näkymät, terassi, hissi, autopaikka, rakennuksen kunto ja se, miten helppo asunto on myydä seuraavalle ostajalle, muistuttaa Ivakko.
Vanha vai uusi? Erot tiivistettynä
| Vanhempi asunto | Uudiskohde | |
| Sijainti | Usein keskeisemmillä ja valmiiksi rakennetuilla alueilla | Usein uusilla, keskustan ulkopuolelle muodostuvilla alueilla |
| Neliöt | Samalla rahalla voi saada enemmän tilaa | Neliöhinta on usein korkeampi ja pohjat tiiviimpiä |
| Terassit ja huoneet | Vanhassa rakennuskannassa voivat olla suuria | Usein modernisti suunniteltuja, mutta neliöt käytetään tehokkaasti |
| Remonttitarve | Voi vaatia remonttia heti tai lähivuosina | Yleensä vähäinen ensimmäisinä vuosina |
| Energiatehokkuus | Riippuu paljon rakennuksesta ja tehdyistä remonteista | Yleensä selvästi parempi |
| Lämmitys ja jäähdytys | Ratkaisut voivat olla vanhentuneita | Tavallisesti modernit järjestelmät |
| Taloyhtiön remontit | Julkisivu, hissi, putket tai muut suuret korjaukset voivat tulla ajankohtaisiksi | Suurten korjausten riski yleensä pieni lähivuosina |
| Rakennusvirheet | Rakennus on jo ehtinyt näyttää mahdolliset ongelmansa | Virheitä voi löytyä, mutta rakennuslaissa on 1, 3 ja 10 vuoden vastuuajat eri virhetyypeille |
| Ympäristö | Alue on yleensä valmis ja helposti arvioitavissa | Ympärillä voi olla rakentamattomia tontteja ja tulevia rakennustyömaita |
| Jälleenmyynti | Hyvä sijainti voi pitää kysynnän vahvana rakennuksen iästä huolimatta | Moderni tekniikka ja energiatehokkuus houkuttelevat ostajia |
| Sopii erityisesti | Ostajalle, joka arvostaa sijaintia, tilaa ja on valmis mahdollisiin remontteihin | Ostajalle, joka arvostaa helppoutta, modernia tekniikkaa ja vähäistä remontointitarvetta |
Uudiskohde vai jälleenmyyntiasunto – kokonaisuus ratkaisee
Vanhan ja uuden asunnon valinnan välillä ei ole yhtä oikeaa vastausta. Jos tärkeintä on helppous, energiatehokkuus ja se, ettei remontteja tarvitse miettiä heti, uudiskohde voi olla hyvä vaihtoehto, analysoi Ivakko.
Jos taas arvostaa keskeistä sijaintia, suuria huoneita ja terasseja sekä haluaa enemmän neliöitä samalla budjetilla, vanhempi asunto voi olla järkevämpi valinta.
Joka tapauksessa rakennusvuotta tärkeämpää on kokonaisuus. Jälleenmyyntiasunto hyvällä paikalla voi olla huomattavasti parempi ostos kuin uusi asunto huonolla sijainnilla. Toisaalta hyvin valittu uudiskohde voi puolestaan tarjota vuosiksi huoletonta asumista, kiteyttää Ivakko.
Kuvat ja teksti päätoimitus Espanja.Com
Anu Koivusaari
anu.koivusaari@espanja.com
Ismo Ivakon lähes 30 vuoden kokemus Costa del Solin alueella työskentelystä ja asumisesta on mahdollistanut laajojen ja toimivien yhteistyöverkostojen luomisen sekä kattavan aluetuntemuksen.
Kiinteistövälityksen asiakaskunta koostuu pääosin suomalaisista, espanjalaisista, englantilaisista, hollantilaisista ja skandinaaveista, mutta vuosien varrella on palveltu useita muitakin kansallisuuksia. Monia asiakkaita on palveltu asunnon oston, myöhemmin asunnonvaihdon, sijoitusasuntojen oston tai remonttitarpeen yhteydessä. Uusia asiakkaita tulee usein nykyisten asiakkaiden suositusten kautta.
Mikäli olet kiinnostunut asunnon ostosta tai myynnistä Espanjan Aurinkorannikolta, ota yhteyttä Espanja.Comin asuntomyyntiin:
ismo.ivakko@espanja.com
p. +358 40 722 1472 tai
+34 655 689 455
WhatsApp +34 655 68 94 55
Palveluajat ovat maanantaista perjantaihin klo 09.00–20.00 ja lauantaisin klo 10.00–16.00.
Lue lisää:
-
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Syksy käynnistää asuntokauden Aurinkorannikolla
Syksy on Aurinkorannikolla erinomaista aikaa asunnon etsimiseen. Kesän kuumuus ja vilkkain lomasesonki väistyvät, alueiden normaali arki palaa ja asuntoja on miellyttävämpi kiertää katsomassa. Ostajan… -
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Mitä tehdä kesällä Aurinkorannikolla ja mitä huomioida asumisessa?
Kesä Espanjan Aurinkorannikolla on paljon muutakin kuin rantaelämää. Se on myös erinomainen hetki tutustua alueeseen asumisen näkökulmasta. Kevään 2026 viimeisessä asuntovinkeissä Ismo kertoo, mitä Au… -
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Myyntiin valmisteltu asunto vakuuttaa ostajan
Asunnon myynnissä ratkaisee paljon muukin kuin sijainti, neliöt ja myyntihinta. Se, miltä asunto näyttää ja tuntuu potentiaalisten ostajien silmissä, vaikuttaa suoraan siihen, syntyykö kiinnostusta, k… -
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Mitä huomioida asuntonäytöllä Espanjassa?
Asunnonhankinta ja siihen liittyvät vaiheet ulkomailla eroavat kotimaisista toimintatavoista aina asuntonäytöstä alkaen. Myös Suomen ja Espanjan käytännöissä on eroja, joista on hyvä olla tietoinen et… -
Ismon asuntovinkit Espanjasta – Talvikuukaudet paljastavat asunnon todellisen kunnon
Espanjan vuoden ensimmäiset kuukaudet voivat olla säiden puolesta armottomia. Se jos mikä on tullut selkeästi esille tänä vuonna alkuvuoden poikkeuksellisten voimakkaiden myrskyjen ja rankkasateiden m…
